ZAMKE PRI KUPOVINI STANA U IZGRADNJI Bizarno: Pravo na vatromet na terasi prodatog stana do "NESTALIH" investitora: Kako da ne ostanete i bez novca i bez krova nad glavom

Kupovina stana u izgradnji za većinu građana Srbije predstavlja investiciju života, ali i ogroman rizik. Vođeni željom da obezbede krov nad glavom, kupci često potpisuju tipske ugovore koje im investitori poturaju po sistemu "uzmi ili ostavi", nesvesni da unutra stoje odredbe koje ih stavljaju u izrazito nepovoljan položaj.

O tome koje su najčešće zamke u ugovorima, kako se investitori ograđuju od kašnjenja i zašto ugledna firma na papiru ne znači uvek i siguran stan, za "Blic" govori advokatica Tijana Vladisavljević.

Prodavac uvek jači: Odredbe koje zvuče kao naučna fantastika

Prema rečima naše sagovornice, profesionalni investitori su po pravilu moćnija ugovorna strana i kroz šablonske ugovore obezbeđuju sebi labave rokove, manju odgovornost nakon gradnje, ali i neka potpuno bizarna prava.

- Tim ugovorima se uobičajeno zadržavaju brojna prava za prodavca u zgradi koja je u izgradnji, čak i nakon što rasproda sve stanove. Viđamo da prodavci zadržavaju za sebe prava nad zajedničkim prostorijama, podrumima i tavanima, ili pravo da prolaze kroz prodate stanove radi postavljanja reklama i instalacija. Viđali smo čak slučajeve da prodavci zadržavaju pravo da postavljaju vatromet na terasama stanova koje su prethodno prodali - upozorava advokatica Vladisavljević.

Posebna zamka krije se u odustanku od ugovora. Investitori često sebi ostavljaju pravo da odustanu bez ikakvih štetnih posledica, uz prostu obavezu da vrate primljeni novac. Sa druge strane, ako kupac odustane ili zakasni sa uplatom, gubi kaparu (koja ide od 5 odsto do 20 odsto vrednosti stana) ili plaća rigorozne ugovorne kazne.

Ovo je naročito opasno za kreditne kupce. Ako banka odbije kredit – bilo zbog same sposobnosti kupca, bilo zbog netačne dokumentacije ili odstupanja objekta od građevinske dozvole koje je napravio investitor – pravna sudbina kapare često ostane nedefinisana, pa kupac rizikuje gubitak na desetine hiljada evra.

Simbolični penali za kašnjenje: Kupci kao podstanari i dužnici

Kada zgrada kasni, investitori se uspešno ograđuju. Ugovori uglavnom sadrže finalni rok, na koji dodaju još tri do šest meseci "za svaki slučaj", uz nezaobilaznu klauzulu o višoj sili koja im omogućava dodatna produženja bez posledica.

Kada svi ti rokovi prođu, penali koje investitori na kraju isplate često su minijaturni.

- Najčešće se ugovara gornja granica iznosa penala od okvirno 2,5 odsto od ukupne cene stana. Kod velikih kašnjenja, ta naknada je zaista simbolična. Ona ne pokriva troškove kupca ni za iznajmljivanje sličnog stana na istoj lokaciji, a kamoli servisiranje stambenog kredita. Kupci se tako nalaze u nimalo lakoj poziciji: istovremeno su i podstanari koji plaćaju kiriju i dužnici koji otplaćuju kredit za stan u kom ne žive - objašnjava naša sagovornica.

Zakon ostavlja mogućnost da se na sudu traži stvarna materijalna šteta (razlika između penala i stvarnih troškova kirije ili skladištenja stvari), ali u praksi mnogi investitori odbijaju dobrovoljnu isplatu sve dok se ne pokrene sudski postupak ili pošalje opomena pred utuženje.

Praksa: Italijanska keramika postane loša domaća, a parket – iverica

Odstupanja u kvadraturi i kvalitetu materijala su svakodnevica. Mnogi investitori u ugovore stavljaju klauzule da materijale mogu zameniti "drugim materijalima sličnog kvaliteta u slučaju nestašice", što im otvara prostor za zloupotrebe.

Advokatica Vladisavljević navodi drastične primere iz prakse:

• Slučaj sa keramikom: Jednoj klijentkinji je usmeno obećana prvorazredna italijanska keramika, ali pošto to nije uneto u ugovor, ugrađene su domaće pločice toliko lošeg kvaliteta da su propuštale vodu i odmah povukle vlagu. Investitor je ponudio da problem "reši" tako što će ih prefarbati vodonepropusnom farbom! Tek nakon oštre opomene pred utuženje i pretnje pravnim posledicama, investitor je zamenio keramiku u celom kupatilu.
• Slučaj sa materijalima: U drugom beogradskom slučaju, kupac je umesto parketa prve klase dobio tarket srednje klase, umesto šanka od medijapana – šank od iverice, a umesto troslojnih prozora – dvoslojna stakla.
• Slučaj "EPS": U centralnim opštinama Beograda, investitor je ubedio kupce da se usele u nezavršenu zgradu (koja nije imala ni protivpožarnu saglasnost) pod izgovorom da hitno moraju da prijave struju na svoje ime u EPS-u jer je on svoje ime odjavio. Na taj način je lukavo izbegao probijanje rokova za primopredaju, a kupce i njihove porodice doveo u opasnost.

Zato je preporuka stručnjaka da se u ugovoru precizira bukvalno sve – ne samo klasa i zemlja porekla materijala, već i tačan proizvođač, vrsta, boja i oznaka.

Firme "ljušture" i opasnost od investitora fizičkih lica

Novi trend na tržištu nekretnina jeste osnivanje namenskih d.o.o. preduzeća za samo jedan građevinski projekat. Građanima se reklamira brend poznatog investitora, a ugovor potpisuju sa firmom koja postoji tek godinu dana.

- Ono što u praksi viđamo jeste da su takve firme često "ljušture" bez vredne imovine u knjigama. Ako projekat stane, kupci ostaju u ogromnom riziku. Čak i u povoljnom scenariju, kada se zgrada završi, investitor ugasi tu firmu. Kupci tako gube pravo na zakonske garancije koje iznose 2 godine za majstorske radove i čak 10 godina za stabilnost objekta i krov, jer jednostavno nemaju od koga da naplate štetu - objašnjava Vladisavljević iz istoimene advokatske kancelarije.

Ništa manje rizični nisu ni investitori koji nastupaju kao fizička lica. Osim straha kupaca u vezi sa povratom PDV-a (što je izvodljivo ako je lice u sistemu PDV-a), postoji realna opasnost da investitor uzme novac i ode u inostranstvo. Takođe, u slučaju smrti investitora fizičkog lica, ako su dugovi projekta veći od imovine, naslednici mogu da odbiju nasleđe, čime čitav projekat propada, a novac kupaca biva trajno zarobljen.

Kako se zaštititi: Građani imaju moć, ali idu "na reč"

Najveća greška koju kupci prave jeste preterano oslanjanje na ugled investitora i njegove reklamne brošure i rendere, umesto na ono što piše u ugovoru koji se overava kod javnog beležnika.

Pre nego što se da i jedan evro kapare, neophodno je detaljno proveriti bonitet firme preko APR-a, Narodne banke Srbije (da li su u blokadi), katastar (zbog hipoteka i tereta na parceli), kao i bazu sudskih postupaka koji se vode protiv investitora.

Jedan klijent beogradske advokatske kancelarije hteo je da kupi povoljan stan u izgradnji gde je investitor imao i parcelu i građevinsku dozvolu. Međutim, pravnom proverom je utvrđeno da investitor nema regularnu prijavu radova i da nije platio doprinose za uređenje građevinskog zemljišta. Kupac je poslušao savet advokata i odustao. Nedugo zatim, inspekcija je zatvorila to gradilište, a ovaj kupac je sebe spasao dugotrajnih sudskih sporova i gubitka novca.

Suprotno mišljenju, građani i te kako imaju pregovaračku moć.

- Investitori računaju na to da kupac neće ni pokušati da insistira na izmenama ugovora. Svega nekoliko najvećih investitora na našem tržištu ima rigidne, fiksne ugovore o kojima se ne pregovara. Većina dozvoljava korekcije. Zato je ključno u pregovore ući sa pravnom podrškom. Mnogo je jeftinije angažovati advokata na vreme da unese zaštitne klauzule i izjednači vašu poziciju sa investitorom, nego tražiti pomoć tek kada problem nastane i kada investitor već nestane sa vašim novcem - zaključuje advokatica Tijana Vladisavljević.