Cena placa nije jedini trošak; treba uračunati poreze, takse, troškove priključaka i advokata, a kupovina je završena tek kada je novi vlasnik upisan u katastar
Pristupni put i infrastruktura moraju biti pravno i fizički obezbeđeni, jer blizina puta ili priključaka ne znači nužno i njihovu dostupnost
Kupovina placa u Srbiji izgleda kao jednostavna transakcija, pogled na parcelu, dogovor o ceni, kapara, notar. U praksi je upravo to redosled po kojem ljudi prave greške koje koštaju desetine, ponekad i stotine hiljada evra.
Najveći propusti ne nastaju kod javnog beležnika, nego nedeljama ranije, dok kupac još nije ni postavio prava pitanja. Plac koji deluje čist na terenu može biti pravno opterećen, urbanistički ograničen, fizički nedostupan u pravnom smislu, ili pod hipotekom o kojoj prodavac ne govori. Ovaj vodič ide kroz sve što morate da proverite pre nego što potpišete bilo koji papir.
Kupovina placa u Srbiji počinje listom nepokretnosti
Pre dogovora o ceni mora stići list nepokretnosti. To je dokument iz katastra koji Republički geodetski zavod (RGZ) izdaje za svaku parcelu, i on otkriva ono što vam prodavac neće reći ko je stvarno vlasnik, postoji li više suvlasnika, da li je nad parcelom hipoteka, sudski spor, zabrana otuđenja, izvršenje ili teret poput službenosti. Plac može imati pet suvlasnika od kojih jedan ne želi da proda, ili dva nasleđena dela koja nisu rešena u ostavinskom postupku. Bez lista nepokretnosti, kupac u stvari ne zna sa kim potpisuje ugovor.
Drugi sloj problema je što stanje na terenu često nije isto kao stanje u katastru. Površina parcele po katastru može biti različita od stvarne, granice pomerene, susedna ograda može seći u deo koji je formalno vaš. Zato se uz katastarsku proveru često traži i izlazak geometra na lice mesta.
Građevinsko ili poljoprivredno – to nije isti plac
„Plac“ u oglasu nije pravna kategorija. Pravna kategorija je namena zemljišta, i ona odlučuje šta sme da se gradi. Građevinsko zemljište dozvoljava gradnju u skladu sa urbanističkim planom. Poljoprivredno zemljište, po pravilu, ne dozvoljava, a prenamena u građevinsko može biti dugotrajan proces koji košta, ponegde uspeva, ponegde se ne dešava nikad. Kupovina placa po ceni građevinskog zemljišta za parcelu koja je u katastru i dalje poljoprivredna znači plaćanje iluzije.
Informacija o lokaciji govori šta se zapravo kupuje
Ovo je jedan od najvažnijih dokumenata u celom procesu, a najveći broj kupaca ga nikad ne e šta se na konkretnoj parceli sme graditi, koja namena objekta, kolika spratnost, koliki procenat zauzetosti parcele, koliko mora biti udaljen objekat od međa. Plac iz snova može biti predviđen samo za prizemni objekat određene kvadrature, dok susedna parcela dozvoljava sprat plus potkrovlje. Kupovina placa bez ovog dokumenta nije kupovina nekretnine to je kupovina pretpostavke.
Pristupni put – fizički postoji, pravno možda ne
Ovo je tipična zamka kod parcela van urbanog jezgra. Do placa vodi put, utabani, makadamski, ponekad i asfaltirani ali taj put pravno ne mora biti javna saobraćajnica niti služnost koja vam pripada. Ako pristupni put prolazi preko privatnog zemljišta, a pravo prolaza nije upisano u list nepokretnosti, kupili ste parcelu do koje se legalno ne dolazi. Posledice idu od problema sa građevinskom dozvolom, preko sporova sa komšijama, do drastičnog pada vrednosti zemljišta.
Infrastruktura – blizina nije isto što i priključak
Struja, voda, kanalizacija, gas, internet, asfalt sve to može biti petsto metara od placa i istovremeno potpuno nedostupno. Provera mora da uključi ne samo da li postoji mreža u okolini, nego i da li je priključak legalan, koliko košta dovesti ga do parcele i da li nadležno preduzeće uopšte planira širenje u tom pravcu. Trošak priključaka može da preokrene celu računicu i kupovinu pretvori u skuplji posao nego što je u startu izgledala.
Urbanistički planovi i šta država ima u planu
Pre kupovine se proveravaju važeći planovi za to područje. Grad ili država mogu imati planiran put, prugu, dalekovod, koridor ili javni objekat preko vaše parcele ili preko susedne, što bitno utiče na to šta i koliko može da se gradi i koliko će ta zemlja vredeti za pet godina. Eksproprijacija nije česta, ali nije ni nemoguća naročito u zonama predviđenim za infrastrukturne projekte. Kupovina placa u takvoj zoni je investicija sa rokom trajanja.
Međe, službenosti i legalnost postojećih objekata
Ograda nije dokaz međe. Ako je komšija pre dvadeset godina postavio ogradu metar i po u vaš plac, taj metar i po je i dalje vaš po katastru, ali povratak je sporan postupak koji se vodi geodetski i pravno. Pre kupovine se uvek angažuje geometar i radi geodetski elaborat ako postoji bilo kakva sumnja u granice. Ako se na placu već nalazi neki objekat, kuća, vikendica, garaža, pomoćni objekat, mora se proveriti da li je legalan, da li je uknjižen i da li je u procesu ozakonjenja. Nelegalan objekat na placu komplikuje sve naredne korake, od kredita do dalje prodaje.
Tu su i službenosti pravo prolaza, vodovi, instalacije koje su upisane kao teret na vašoj parceli. Dalekovodi i gasovodi mogu ograničiti gradnju u zoni određene širine od trase, što se ne vidi okom, samo iz dokumentacije.
Troškovi koje kupci često zaborave
Cena placa je samo deo računice. Na nju dolaze porez na prenos apsolutnih prava (ili PDV, ako se kupuje od obveznika PDV-a), notarska taksa, advokat, geometar, taksa za upis u katastar, mogući troškovi priključaka, eventualni troškovi prenamene zemljišta, i ako se gradi taksa za uređenje građevinskog zemljišta. Ukupan dodatni trošak može biti značajan procenat osnovne cene, i u njega se ulazi unapred, ne posle.
Kapara, ugovor i upis u katastar
Kapara nije rezervacija, to je ozbiljna pravna obaveza. Ako kupac odustane bez razloga, gubi je. Ako prodavac odustane, vraća je u dvostrukom iznosu. Zato se kapara ne daje pre nego što su prošli list nepokretnosti, informacija o lokaciji, provera pristupa i eventualni izlazak geometra. Ugovor o kupoprodaji mora se overiti kod javnog beležnika, koji potom dostavlja dokumentaciju katastru. Kupovina placa nije završena potpisom, završena je tek kada novi vlasnik bude upisan u list nepokretnosti.
Posebna napomena za poljoprivredno zemljište: postoji pravo preče kupovine, gde određena lica (najčešće susedi koji obrađuju graničnu parcelu, ili država) imaju prioritet pri kupovini. To se proverava pre, a ne posle, dogovora o ceni. Tu su i situacije sa nasleđem koje nije rešeno, sa restitucionim zahtevima, ili sa kupovinom idealnog dela, kada se kupuje 1/2 ili 1/3 parcele koja fizički nije izdeljena na licu mesta, što vodi u suvlasništvo sa svim njegovim ograničenjima.
Plac se kupuje papirima, ne pogledom
Najveće greške pri kupovini placa u Srbiji ne dolaze od previsoke cene ni od loše lokacije. Dolaze od propuštene provere kupac potpiše predugovor pre nego što je video list nepokretnosti, da kaparu pre informacije o lokaciji, ili počne da zida pre nego što je rešen pristupni put. Plac na fotografiji izgleda jednako lepo bez obzira na to da li ispod njega prolazi planirana trasa dalekovoda ili je vlasnik preminuo pre tri godine sa nerešenom ostavinom. Razlika između dobre i loše kupovine ne vidi se u trenutku kada se gleda parcela, vidi se u dokumentima koje treba pročitati pre nego što išta bude potpisano.
