Autor: Uroš Đaković Investitor Blok Properties
Beograd je jedan od retkih gradova u regionu koji ima kontinuiran priliv mladih ljudi iz cele zemlje, ali i iz okruženja. Studenti su, iako često zanemareni u strateškom planiranju, jedan od ključnih pokretača njegovog razvoja. U Beogradu danas studira između 110.000 i 130.000 ljudi, a procenjuje se da čak 60 do 70 odsto njih dolazi iz unutrašnjosti. To znači da između 70.000 i 90.000 studenata ima potrebu za smeštajem u gradu.
Svake godine dolazi nova generacija od približno 10.000 do 13.000 mladih koji prvi put ulaze na beogradsko tržište stanovanja.
Ovaj kontinuirani priliv ne utiče samo na obrazovni sistem, već ima direktan uticaj na ekonomiju, tržište nekretnina i urbani razvoj. Studenti pune gradski prevoz, koriste ugostiteljske i uslužne delatnosti, ali pre svega generišu ogromnu tražnju za stanovima. Posebno je izražen uticaj na segment malih stanova i garsonjera, gde studenti čine dominantan deo zakupaca. Sezonski pritisak u septembru i oktobru praktično određuje dinamiku rasta kirija u mnogim delovima grada, naročito na Voždovcu, Zvezdari, Karaburmi i Novom Beogradu.
Istovremeno, kapacitet studentskih domova u Beogradu ostao je gotovo nepromenjen decenijama i iznosi oko 10.000 mesta. Kada se to uporedi sa realnom potrebom od oko 80.000 studenata kojima je potreban smeštaj, dolazi se do podatka da domovi pokrivaju tek oko 12% potrebnih smeštajnih kapaciteta. To znači da gotovo 88 odsto studenata mora da se osloni na privatno tržište. Upravo ta disproporcija predstavlja jedan od ključnih razloga rasta kirija u gradu. Nedostatak institucionalnog smeštaja direktno prebacuje teret na tržište stanova, čime studenti postaju jedan od glavnih faktora inflacije u segmentu zakupa.
Postavlja se pitanje zašto se, uprkos očiglednoj potrebi, studentski domovi nisu značajnije gradili u poslednjih trideset godina?
Tabela dostupnih studentskih domova u Beogradu :
Spisak studentskih domova u Beogradu kao i njihovi kapaciteti
Pored direktne potrošnje, studenti dugoročno utiču i na tržište rada. Veliki broj njih nakon završetka fakulteta ostaje u Beogradu, zapošljava se, pokreće sopstvene biznise, ulazi u startup ekosistem ili postaje deo korporativnog sektora. Na taj način grad ne dobija samo kratkoročnu potrošnju, već i buduće inženjere, doktore, arhitekte, pravnike, ekonomiste i preduzetnike koji učestvuju u stvaranju nove vrednosti. Gradovi koji uspevaju da privuku, zadrže i razvijaju mlade talente dugoročno ostvaruju veći ekonomski rast, veću konkurentnost i jaču otpornost na demografske izazove.
Studenti takođe imaju snažan uticaj na urbani identitet grada. Kvartovi u blizini univerziteta, kampusa i studentskih centara često postaju najdinamičniji delovi grada, sa razvijenijom ponudom ugostiteljskih sadržaja, coworking prostora, kulturnih događaja i novih poslovnih inicijativa. Upravo iz takvih mikroekosistema nastaju inovacije, nova partnerstva i razvoj novih industrija.
Uticaj studenta na tržište nekretnina u Beogradu
Studenti imaju daleko veći uticaj na tržište nekretnina nego što se na prvi pogled čini, posebno u univerzitetskim gradovima kao što je Beograd. Svake godine hiljade novih studenata iz unutrašnjosti dolaze u grad sa istim osnovnim potrebama – smeštajem, pristupačnom lokacijom i dobrim saobraćajnim povezivanjem sa fakultetima. Kada se uzme u obzir da Beograd ima više od 100.000 studenata, od kojih značajan deo nema mogućnost smeštaja u studentskim domovima, jasno je da upravo studenti predstavljaju jednu od najvećih i najstabilnijih grupa zakupaca na tržištu.
Njihov najveći uticaj vidi se u segmentu manjih stanova, pre svega garsonjera, jednoiposobnih i dvosobnih stanova, koji su najtraženiji za individualni ili grupni zakup. Upravo zbog kontinuirane tražnje, studenti direktno utiču na rast kirija u delovima grada koji gravitiraju univerzitetima, kao što su Voždovac, Zvezdara, Karaburma, Novi Beograd i Zemun. U periodima upisa novih generacija, naročito tokom avgusta, septembra i oktobra, tržište zakupa praktično ulazi u sezonski pik, kada se najbolji stanovi izdaju u veoma kratkom roku, često po višim cenama nego u ostatku godine.
Ovaj konstantan priliv zakupaca menja i ponašanje investitora i vlasnika nekretnina. Investitori sve češće planiraju manje stanove jer upravo oni imaju najveću likvidnost i najbrži povraćaj kroz zakup ili prodaju. Vlasnici stanova, sa druge strane, često preferiraju studentske zakupce zbog velike potražnje i mogućnosti redovne popunjenosti tokom cele godine. Na taj način studenti ne utiču samo na cenu zakupa, već i na samu strukturu novih stambenih projekata.
Nedostatak institucionalnog studentskog smeštaja dodatno pojačava ovaj efekat. Kada sistem studentskih domova može da primi tek manji deo ukupne studentske populacije, ostatak je primoran da izađe na privatno tržište. Time studenti praktično postaju jedan od glavnih pokretača potražnje za zakupom u gradu. Posledično, veća tražnja utiče ne samo na studente, već i na mlade bračne parove, zaposlene pojedince i kupce prve nekretnine, jer svi konkurišu za isti segment manjih stanova.
U ekonomskom smislu, studenti stvaraju veoma stabilan i predvidiv tok prihoda za vlasnike nekretnina. Za razliku od nekih drugih grupa zakupaca, studentsko tržište se obnavlja svake godine kroz nove generacije, što znači da potražnja praktično nikada ne nestaje. Upravo zbog toga, u mnogim razvijenim gradovima studentski smeštaj se posmatra kao zasebna investiciona klasa, a ne samo kao segment klasičnog tržišta stanovanja. U Beogradu, iako taj model još nije sistemski razvijen, studenti već danas imaju direktan uticaj na formiranje cena zakupa, urbanističke prioritete i budući razvoj tržišta nekretnina.
Da li postoji mesta u budžetu grada Beograda za domove?
Ako posmatramo budžet Grada Beograda iz razvojne i investicione perspektive, jedna od najzanimljivijih stavki jeste činjenica da grad izdvaja približno 17% ukupnog budžeta za predškolsko obrazovanje, odnosno za vrtiće, proširenje kapaciteta i subvencionisanje privatnih vrtića, dok se istovremeno visoko obrazovanje i studentski standard praktično ne nalaze u fokusu gradskog budžeta. To na prvi pogled može delovati nelogično, posebno imajući u vidu da Beograd danas ima više od 100.000 studenata i predstavlja najveći univerzitetski centar u zemlji.
Međutim, kada se dublje analizira sistem finansiranja, postaje jasno da je razlog institucionalne prirode. Predškolsko obrazovanje je direktna nadležnost lokalne samouprave, zbog čega Grad Beograd finansira javne vrtiće, subvencioniše privatne vrtiće kada nema dovoljno mesta u državnim ustanovama i kontinuirano ulaže u proširenje kapaciteta. U Srbiji, kada roditelj ne može da upiše dete u državni vrtić zbog popunjenosti, grad ima obavezu da omogući alternativu kroz subvencionisani privatni smeštaj. To je jedan od razloga zašto ova budžetska stavka zauzima tako značajan procenat gradskog budžeta.
Sa druge strane, visoko obrazovanje, studentski domovi, studentski standard, stipendije i većina infrastrukturnih ulaganja u univerzitetski sistem nisu u nadležnosti grada, već se dominantno finansiraju kroz budžet Republike Srbije, odnosno preko Ministarstva prosvete. Tokom 2025. godine Republika Srbija je čak povećala budžet za visoko obrazovanje i studentski standard za 20%, što potvrđuje da se ulaganja u ovaj sektor realizuju sa republičkog, a ne lokalnog nivoa.
Ipak, iz perspektive urbanog razvoja i tržišta nekretnina, ovde se otvara veoma zanimljivo pitanje. Ako grad već ulaže značajna sredstva u najmlađe stanovništvo kako bi porodice ostale i razvijale život u Beogradu, postavlja se pitanje zašto ne postoji slična razvojna strategija kada su u pitanju studenti. Upravo studenti predstavljaju jedan od najvećih generatora buduće radne snage, inovacija, potrošnje i dugoročnog ekonomskog razvoja grada. Dok vrtići stabilizuju porodična naselja i podstiču rast novih stambenih zona, univerziteti i studentski kapaciteti imaju potencijal da oblikuju celu ekonomsku budućnost grada.
Najzanimljiviji paradoks je što Beograd subvencioniše prve korake obrazovanja, ali nema direktan model kroz koji bi strateški podržao smeštajne kapacitete za populaciju koja kasnije ulazi na tržište rada, pokreće startape, osniva kompanije ili ostaje da razvija grad. U tom smislu, pitanje studentskog smeštaja nije samo pitanje obrazovanja, već pitanje urbanizma, ekonomije i dugoročne konkurentnosti Beograda kao regionalnog univerzitetskog centra. Upravo tu leži jedan od najvećih neiskorišćenih razvojnih potencijala grada.
Zašto privatni investitori ne grade studentske domove?
Studentski domovi u Beogradu nisu nastajali kao rezultat privatnih investicija, već su gotovo u potpunosti izgrađeni kroz državne inicijative, kao deo šire strategije razvoja obrazovanja i društvene infrastrukture.
Razlog nije u nedostatku potrebe, već u modelu koji ne prepoznaje ekonomsku logiku investitora.
Razlog zbog kog privatni investitori u Beogradu poslednjih decenija nisu značajnije razvijali studentske kapacitete nije u nedostatku potražnje, već u ekonomskoj logici projekta. Studentski smeštaj je potreban, tražnja je stabilna, a tržišni problem očigledan, ali za privatni kapital to nije dovoljno. Investitor pre svega posmatra brzinu povraćaja kapitala, visinu profita, rizik projekta i mogućnost izlaska iz investicije. Kada se studentski dom uporedi sa klasičnom stanogradnjom, razlika je vrlo jasna.
Kod stanogradnje investitor kupuje zemljište, gradi objekat, prodaje stanove i u relativno kratkom roku vraća kapital uz ostvareni profit. Ciklus investicije traje nekoliko godina, a prihod se realizuje odmah kroz prodaju. Kod studentskog doma, međutim, investitor ne prodaje jedinice, već ih izdaje. To znači da se kapital vraća kroz mesečne zakupnine, a period povraćaja često može trajati 15, 20 ili više godina. Za većinu privatnih investitora, posebno u tržištu kao što je Beograd, to je predug period vezivanja kapitala.
Najveći problem je oportunitetni trošak. Na istoj parceli na kojoj bi mogao da se izgradi studentski dom, investitor može da izgradi stambenu zgradu, poslovni objekat ili apartmanski kompleks i da ostvari brži i često veći profit. Ako zemljište ima dobru lokaciju, priključke, urbanistički potencijal i dozvoljenu spratnost, investitor će prirodno izabrati model koji mu omogućava najefikasniji obrt kapitala. U takvoj računici studentski dom gubi, jer zahteva veći operativni angažman, duži rok povraćaja i složenije upravljanje.
Dodatni problem je bankarsko finansiranje. Banke mnogo lakše finansiraju projekte stanogradnje, jer postoji jasan izlaz kroz prodaju stanova i predvidiv tok vraćanja kredita. Kod studentskog doma prihod zavisi od popunjenosti, visine zakupnine, operativnih troškova i dugoročnog upravljanja objektom. To bankama deluje kompleksnije i rizičnije, naročito ako ne postoji razvijeno tržište profesionalnog studentskog smeštaja. Zbog toga je ovakav model teže finansirati, osim ako iza njega ne stoji ozbiljan institucionalni kapital ili dugoročni operater.
Studentski dom takođe nije pasivna nekretnina. On nije samo zgrada koja se izgradi i izda. To je operativni biznis koji zahteva recepciju, održavanje, bezbednost, čišćenje, upravljanje zajedničkim prostorima, naplatu, marketing, kontrolu popunjenosti i stalnu komunikaciju sa korisnicima. U tom smislu, studentski dom je bliži hotelu nego klasičnoj stambenoj zgradi. Upravo ta operativna složenost odbija veliki broj investitora koji su navikli na jednostavniji model: izgraditi, prodati i izaći iz projekta.
Zbog svega toga, privatni investitori su se u prethodnim decenijama fokusirali na stanogradnju, jer ona nudi brži obrt, jasniju matematiku i lakšu prodaju. Studentski smeštaj, iako društveno potreban, nije bio dovoljno atraktivan u klasičnom developerskom modelu. Da bi postao zanimljiv privatnom kapitalu, mora se posmatrati kao posebna investiciona klasa, sa profesionalnim upravljanjem, većim kapacitetom, stabilnim cashflow-om i potencijalom za dugoročno držanje imovine.
Model za uspeh: Javno-privatno partnerstvo
Sa druge strane, država se u ovom segmentu nije pozicionirala kao aktivan investitor, niti je razvila efikasan model javno-privatnog partnerstva.
U razvijenim evropskim gradovima upravo takvi modeli predstavljaju osnov razvoja studentskog smeštaja, gde država obezbeđuje zemljište ili određene benefite, a privatni sektor ulaže kapital i upravlja objektima. U Beogradu takav model praktično ne postoji, što dodatno usporava razvoj ovog segmenta.
Rešenje ne leži isključivo u izgradnji klasičnih studentskih domova, već u razvoju novih tipologija smeštaja koje kombinuju funkcionalnost i ekonomsku održivost. Savremeni studentski objekti podrazumevaju manje stambene jedinice, zajedničke sadržaje, coworking prostore i dodatne komercijalne funkcije koje omogućavaju bolju monetizaciju projekta. Lokacijski, oni ne moraju biti striktno vezani za centralne zone, već za dobro povezane delove grada koji imaju kvalitetnu saobraćajnu infrastrukturu.
Iz perspektive urbanizma i tržišta nekretnina, studentski domovi nisu samo socijalna kategorija, već važan alat za stabilizaciju tržišta i usmeravanje razvoja grada. Njihova izgradnja bi smanjila pritisak na privatni sektor, stabilizovala cene zakupa i omogućila ravnomerniji razvoj pojedinih delova Beograda.
Privatni studentski domovi u Evropi - Model koji funkcioniše
U Evropi se u poslednjih desetak do petnaest godina razvio potpuno novi segment tržišta nekretnina koji se naziva purpose-built student accommodation (PBSA), odnosno namenski građeni studentski smeštaj. Za razliku od tradicionalnih studentskih domova, koji su najčešće nastajali kao deo državne politike, savremeni privatni studentski objekti predstavljaju profesionalno razvijene i vođene projekte iza kojih stoje veliki investicioni fondovi i specijalizovani operateri.
Kompanije kao što su Unite Students, iQ Student Accommodation, GSA Group, Nido i Greystar danas upravljaju desetinama hiljada smeštajnih jedinica širom Evrope, često u više gradova i država, čime je ovaj sektor postao stabilna i prepoznata investiciona klasa.
Ovi projekti se retko oslanjaju na pojedinačne investitore, već se finansiraju institucionalnim kapitalom, poput penzionih fondova, osiguravajućih kuća i velikih investicionih fondova. Razlog za to je jednostavan – povraćaj investicije nije trenutan, već dugoročan i zasniva se na stabilnom novčanom toku kroz kirije. Međutim, za razliku od državnih domova, privatni studentski objekti funkcionišu po tržišnim principima, što znači da su kirije više, ali i da je nivo usluge značajno kvalitetniji.
Prihod u ovom modelu ne dolazi samo iz zakupa soba, već i iz dodatnih sadržaja i usluga koje objekat nudi. Savremeni studentski domovi više liče na kombinaciju hotela, coworking prostora i stambene zgrade. Pored privatnih soba ili studija, oni uključuju zajedničke kuhinje, prostore za učenje, coworking zone, teretane, lounge prostore, recepciju koja radi 24 časa, pa čak i dodatne sadržaje poput bioskopskih sala, gaming zona ili krovnih terasa. Upravo ta kombinacija funkcionalnosti omogućava veću cenu zakupa i čini projekat finansijski održivim.
Uticaj ovakvih objekata na grad u kome se nalaze je značajan i višeslojan. Pre svega, oni smanjuju pritisak na tržište zakupa, jer deo studenata izlazi iz konkurencije za klasične stanove, posebno u segmentu manjih jedinica. Istovremeno, ovi objekti često aktiviraju nove delove grada, jer se ne grade nužno u najskupljim centralnim zonama, već u dobro povezanim delovima sa kvalitetnom infrastrukturom. Dodatno, kvalitetan studentski smeštaj direktno utiče na privlačenje stranih studenata, što gradovima donosi dodatni prihod i internacionalizaciju.
Kada se posmatra operativna strana ovakvih projekata, jasno je da studentski dom više nije pasivna investicija. On zahteva kontinuirano upravljanje, održavanje, marketing i komunikaciju sa korisnicima, što ga čini bližim hotelskom nego stambenom modelu. Upravo zbog toga ključ uspeha nije samo u izgradnji objekta, već u načinu na koji se njime upravlja. Ekonomija obima igra presudnu ulogu, pa se projekti obično razvijaju sa velikim kapacitetima, od nekoliko stotina do preko hiljadu korisnika, kako bi operativni troškovi bili optimizovani.
Tipičan savremeni studentski dom ima površinu između 10.000 i 25.000 kvadratnih metara, sa 300 do 800 smeštajnih jedinica, što omogućava kapacitet od 500 do 1.200 studenata. Sobe su najčešće organizovane kao male privatne jedinice ili studiji, površine od 15 do 25 kvadratnih metara, dok su kod ekonomičnijih varijanti manje i oslanjaju se na deljene sadržaje. Ključ je u balansu između privatnosti i zajedničkih prostora, jer upravo zajednički sadržaji povećavaju vrednost projekta i kvalitet boravka.
Evropsko iskustvo pokazuje da studentski domovi mogu biti izuzetno uspešan i stabilan segment tržišta nekretnina, ali samo ukoliko se pravilno postavi poslovni model. To podrazumeva tržišne cene, profesionalno upravljanje, adekvatan obim projekta i dobru lokaciju. U takvom okviru, studentski smeštaj prestaje da bude isključivo socijalna kategorija i postaje ozbiljna investiciona prilika.
U Beogradu takav model još uvek nije razvijen. Studentski domovi su i dalje pretežno državni i nasleđeni iz perioda kada je država sistemski gradila ovakve kapacitete. Upravo zato postoji veliki jaz između potražnje i ponude, ali i prostor za razvoj novog tipa projekata koji bi mogli da odgovore i na potrebe tržišta i na logiku investitora.
Upravo u ovom segmentu vidimo jedan od najvažnijih razvojnih potencijala Beograda u godinama koje dolaze. Kao kompanija koja posluje kroz više povezanih sektora nekretnina, gradnje, investicija i upravljanja objektima, verujemo da tržište studentskog smeštaja predstavlja prostor u kome privatni kapital, operativno iskustvo i dugoročna vizija mogu da doprinesu razvoju grada na potpuno nov način.
Zbog toga je naš cilj da kroz kompaniju Blok Properties u narednom periodu razvijemo jedan od prvih savremenih privatnih studentskih smeštajnih projekata u Beogradu, koji neće biti posmatran samo kao klasična nekretninska investicija, već kao dugoročna razvojna infrastruktura za mlade ljude koji dolaze da grade svoju budućnost u ovom gradu.
Posebnu vrednost ovom projektu daje činjenica da ne dolazimo samo iz investitorskog ili građevinskog segmenta, već imamo i dugogodišnje operativno iskustvo kroz kompaniju Beohost, koja se bavi upravljanjem i održavanjem stambenih i poslovnih objekata. Upravo spoj razvoja, izgradnje, upravljanja i svakodnevnog operativnog iskustva omogućava nam da studentski smeštaj ne posmatramo samo kroz kvadrate i gradnju, već kroz celokupan životni ciklus objekta — od idejnog koncepta, projektovanja i izvođenja, pa sve do dugoročnog upravljanja, održavanja i unapređenja kvaliteta života korisnika.
Naša vizija nije da gradimo samo zgradu, već da razvijemo funkcionalan i održiv sistem koji će mladim ljudima pružiti bezbedan, moderan i dostojanstven prostor za život, učenje, razvoj i povezivanje. Verujemo da Beograd, kao najveći univerzitetski centar u regionu, ima potencijal da podigne standard studentskog smeštaja na potpuno novi nivo i da upravo ovakvi projekti mogu doprineti ne samo rasterećenju tržišta zakupa, već i jačanju univerzitetskog identiteta grada, privlačenju domaćih i stranih studenata i dugoročnom ekonomskom razvoju.
Kao kompanija koja posluje i razmišlja dugoročno, želimo da kroz ovaj projekat damo konkretan doprinos razvoju Beograda, stvaranju novih urbanih sadržaja i podizanju kvaliteta života budućih generacija koje će ovaj grad birati za svoje obrazovanje, karijeru i život.
