Pristupačnost stanovanja je poslednjih godina postala jedno od ključnih ekonomskih i društvenih pitanja u Hrvatskoj. Iako se tržište nekretnina u različitim delovima zemlje razvija različitom dinamikom, zajednički imenitelj ostaje isti: cene rastu brže od kupovne moći građana, a posedovanje sopstvenog stana postaje sve teže dostižan cilj.
To potvrđuju i podaci. Prema istraživanju Eurostata, u zemljama poput Nemačke, Finske i Švedske cene nekretnina stagniraju, dok je Hrvatska i u prvom tromesečju ove godine ostala jedan od evropskih rekordera po rastu cena stambenih nekretnina, sa godišnjim rastom od 8 procenata.
Rekordan rast cena stanova na Jadranu
Takav trend posebno je izražen na jadranskoj obali. Analiza Ekonomskog instituta Zagreb pokazuje da je prosečna cena stana na Jadranu porasla između 60 i 70 procenata u odnosu na 2015. godinu, pri čemu je samo prošle godine rast iznosio čak 14 procenata.
Najveći pritisak beleži se u Splitsko-dalmatinskoj županiji, posebno u Splitu kao najvećem urbanom i privrednom centru dalmatinske obale. Prema istraživanju globalne platforme Numbeo, Split je 2022. godine bio četvrti najskuplji grad u Evropi prema odnosu cena nekretnina i visine prihoda, sa odnosom od 20,3.
- To znači da je za jedan kvadratni metar stana potrebno izdvojiti 20,3 posto godišnjeg raspoloživog dohotka prosečne porodice. Drugim rečima, građani Milana, Londona ili Helsinkija lakše mogu priuštiti stan od stanovnika Splita. U Barseloni taj odnos iznosi 11,4, a u Dablinu samo 8,1 - objašnjava Paško Burnać sa Katedre za finansije Ekonomskog fakulteta u Splitu.
Tu sliku dodatno precizira analiza mladog magistra geografije Jure Taraša, autora portala Geozofija, koja detaljnije razlaže odnose cena unutar same županije.
"Prema najnovijem izveštaju o tržištu nekretnina za 2025. godinu, za kupovinu jednog kvadrata stana ili apartmana prosečne vrednosti na obali Splitsko-dalmatinske županije potrebno je izdvojiti više od 2000 evra", navodi se u analizi.
Dodaje se da su najniže prosečne realizovane cene, očekivano, u opštinama i gradovima Dalmatinske zagore udaljenijim od obale, gde nisu prelazile 2000 evra. Opštine Brela, Komiža na Visu, kao i Bol i Sutivan na Braču, kao i gradovi Trogir i Omiš, zabeležili su prosečnu cenu veću od 3000 evra i svrstavaju se u najskuplje delove županije.
Kvadrat stana u Splitu u proseku košta 4.080 evra.
Na vrhu liste nalazi se upravo Split, u kojem je prosečna realizovana cena 2025. godine prelazila 4.000 evra. Tačnije, za kvadrat stana u Splitu potrebno je izdvojiti u proseku 4080 evra.
"U periodu od 2020. do 2025. godine prosečna cena kvadrata stana u Splitu porasla je za 93 posto, dok je u desetogodišnjem periodu od 2015. do 2025. zabeležen rast od čak 137 posto", navodi se u Taraševoj analizi.
Rast se nastavio i u 2026. godini. Prema podacima platforme Numbeo, prosečna cena kvadrata u Splitu tokom aprila ove godine iznosila je 5.114 evra, dok su pojedini hrvatski portali za nekretnine zabeležili još veći prosek tražene cene, čak 5.600 evra po kvadratu.
Ipak, iako statistike ukazuju na kontinuirani rast, situacija na terenu pokazuje nešto složeniju dinamiku.
- Cena nekretnine nije samo matematički izračun, ali ni puka emocija, već spoj realnih ekonomskih faktora i percepcije učesnika na tržištu. Na primer, nedavno smo imali kupoprodaju stana gde cena nije spuštena ni za jedan evro, a takođe imamo stan u ponudi gde je vlasnik nedavno spustio cenu 20 posto, ali još nije došlo do realizacije - komentariše Marin Biliškov iz splitske agencije Biliškov nekretnine.
Dodaje da tržište u Splitu nije isto kao pre 10 ili 15 godina, kada su dominantni bili lokalni kupci koji su rešavali svoje stambeno pitanje.
- Danas je struktura kupaca znatno šira i raznovrsnija. I dalje imamo domaće kupce iz Splita i okoline, posebno porodice koje traže stan za život, ali sve je više kupaca iz drugih delova Hrvatske koji Split vide kao sigurno mesto za ulaganje ili kao grad u kojem žele imati drugu nekretninu. Uz to, na obali je i dalje prisutan interes stranih kupaca, iako na nivou Hrvatske njihov udeo više nije glavni motor tržišta kao ranijih godina. U 2025. strani kupci činili su oko osam posto svih transakcija u Hrvatskoj, s tim da je taj procenat na obali bio ipak nešto veći, što pokazuje da su važan faktor, ali ne i jedini - kaže Biliškov.
To se odrazilo i na promet nekretninama.
- Na tržištu je definitivno manje transakcija, ali i manje ponuđenih stanova. Poslednjih nekoliko meseci, otkako su počela dešavanja na Bliskom istoku, strani kupci iz EU gotovo se ne pojavljuju; ta dešavanja su stvorila osećaj straha i neizvesnosti kod ljudi i jednostavnu kupovinu nekretnine stavili u drugi plan. Ove godine, na primer, nismo imali kupaca iz Nemačke - ističe.
Iako je tržište usporilo, zbog smanjene ponude cene su i dalje visoke.
- Različiti profili kupaca traže različite vrste nekretnina. Lokalna porodica traži funkcionalan stan po održivoj ceni. Investitor traži prinos. Kupac iz inostranstva često traži lokaciju, pogled, karakter i kvalitet života. Kada se više takvih grupa takmiči za ograničen broj kvalitetnih nekretnina, cene prirodno rastu - kaže Biliškov i dodaje da pritisak na tržištu nije jednako raspoređen.
- Najviše rastu cene kvalitetnih stanova u dobrim kvartovima, novogradnje i nekretnina koje imaju investicioni potencijal. S druge strane, precenjene ili lošije nekretnine danas stoje duže na tržištu jer su kupci informisaniji i oprezniji - ističe.
Faktori koji podižu cene
Burnać izdvaja nekoliko ključnih faktora koji poslednjih godina oblikuju cene nekretnina u Splitu: veliki udeo stanova koji se ne koriste za stalno stanovanje, snažan rast kratkoročnog najma i slabi prinosi od dugoročnog iznajmljivanja.
- Podaci iz popisa stanovništva, u kombinaciji sa lokalnim evidencijama, jasno pokazuju razmere problema. Split ima ukupno 83.694 stambene jedinice. Od toga je 59.971 naseljenih stanova, odnosno 72 posto, dok je 17.533 praznih stanova, što čini 21 posto ukupnog fonda. Uključimo li i stanove koji se koriste za odmor, rekreaciju ili privrednu delatnost, broj jedinica koje nisu namenjene stalnom stanovanju raste na 23.723, odnosno 28 posto ukupnog stambenog fonda. Drugim rečima, gotovo svaka treća stambena jedinica u Splitu nije dostupna lokalnim porodicama i radnicima za trajno stanovanje - ističe.
Dodaje da je kratkoročni najam potpuno istisnuo dugoročni i učinio ga neisplativim.
- Pronalazak stana za dugoročni najam u Splitu i okolini postao je nemoguća misija. Svaka prazna ili turistički prenamenjena nekretnina dodatno smanjuje ponudu za lokalne stanovnike i povećava cenu stanova koji ostaju za svakodnevni život. Problem je najizraženiji u splitskoj gradskoj jezgri i obalnim zonama, gde se broj lokalnog stanovništva u poslednjem međupopisnom periodu gotovo prepolovio - kaže Burnać.
Dodatno, i strani kupci koji povećavaju potražnju takođe utiču na rast cena.
- Stanovniku Rovinja, Splita ili Makarske sa prosečnom ili iznadprosečnom hrvatskom platom pri kupovini stana u svom gradu konkuriše inženjer iz Beča, bankar iz Frankfurta ili penzioner iz Osla. Ako uporedimo platežnu moć, jasno je da je reč o neravnopravnoj utakmici - dodaje.
Kada je reč o daljem kretanju cena, oprezan je u prognozama.
- U novijoj hrvatskoj istoriji cene stanova padale su samo u periodima dubokih i dugotrajnih privrednih kriza, kakva je bila ona od 2009. do 2014. godine. Priželjkivati ponavljanje takvog scenarija ne bi bilo ni odgovorno ni realno - ističe Burnać.
Dodaje da su današnji uslovi bitno drugačiji, a jedna od važnijih varijabli je inflacija.
- Na strani ponude investitorima su porasli troškovi zemljišta, građevinskog materijala, a posebno rada, što se sasvim direktno preliva i na više cene stanova. Osim toga, manje se gradi, što direktno utiče na ponudu stambenog prostora. Prvi pokazatelj je broj izdatih odobrenja za gradnju koji se u 2021. godini povećao za 12,2 posto na godišnjem nivou, u 2022. za 5,8 posto, a u 2023. godini tek za 3,6 posto. Ako to uporedimo sa nekim prošlim vremenima, broj izdatih građevinskih dozvola u 2025. bio je 30 posto manji nego u 2007. godini, na vrhuncu zlatnog doba građevinarstva u Hrvatskoj.
Na strani potražnje, nekretnina predstavlja racionalnu alternativu novcu na štednom računu, jer su kamate na depozite i dalje niske. U slučaju Splita rast cena preliva se i na susedne gradove i opštine, Solin, Kaštela i Podstranu, jer se mlade porodice sve češće odlučuju na kupovinu prve nekretnine upravo u tim sredinama. To dodatno podstiče rast cena u celoj splitskoj aglomeraciji. Svi faktori koji guraju cene naviše prisutni su i ove godine, pa možemo zaključiti da rast cena nekretnina može eventualno usporiti, ali se teško može zaustaviti - zaključuje.
(Izvor: Jutarnji.hr)
