Rani kupci nekretnina danas su u znatno boljoj finansijskoj poziciji u poređenju sa onima koji tek pokušavaju da uđu na tržište
Imovinski jaz između mladih i starijih generacija, kao i unutar iste generacije, u Nemačkoj i SAD sve više raste
Ko je dovoljno rano kupio stan ili kuću, danas je u znatno boljoj finansijskoj poziciji. Oni koji tek pokušavaju da uđu na tržište nekretnina često ne uspevaju da prikupe potreban početni kapital. Novi podaci iz Nemačke i Sjedinjenih Američkih Država pokazuju da se imovinski jaz sve više širi čak i unutar iste generacije.
U Sjedinjenim Američkim Državama samo 22 odsto odraslih mlađih od 35 godina poseduje nekretninu. U Nemačkoj je tokom 2023. godine svega sedam odsto domaćinstava, u kojima je najstarija osoba imala manje od 35 godina, živelo u sopstvenoj kući ili stanu.
Istovremeno, stopa vlasništva među nemačkim domaćinstvima mlađim od 50 godina pala je sa 34,5 odsto u 2011. na 30,4 odsto u 2021. godini. Kod domaćinstava starijih od 50 godina zabeležen je suprotan trend, pa je njihov udeo porastao sa 52,4 na 56,6 odsto.
Ko je kupio ranije danas ima veliku prednost
Za veliki broj mladih ljudi u Nemačkoj sopstveni dom ostaje nedostižan. To je posebno izraženo kod domaćinstava mlađih od 35 godina, čija je medijalna neto imovina tokom 2023. iznosila svega 17.300 evra. Oko 11 odsto tih domaćinstava imalo je više dugova nego imovine.
Oni koji već poseduju stan ili kuću nalaze se u potpuno drugačijoj poziciji. Svakom otplaćenom ratom stambenog kredita vlasnici ne smanjuju samo dug, već istovremeno uvećavaju sopstvenu imovinu.
Ukoliko vrednost nekretnine raste, povećava se i njihovo ukupno bogatstvo. Vlasnici, međutim, veliki deo novca vezuju za jednu nekretninu, dok ih redovna otplata kredita praktično primorava da dugoročno stvaraju kapital.
Podstanari imaju više fleksibilnosti i sami odlučuju da li će i gde štedeti. Ako novac koji vlasnici izdvajaju za kamate i druge troškove uspešno ulože, na primer u akcije, na kraju mogu imati i veću imovinu. Rizik je, međutim, u tome što taj novac mogu potrošiti na tekuću potrošnju i tako izgraditi znatno manje bogatstvo.
Podstanari imaju 18.300, a vlasnici najmanje 379.900 evra
Razmere imovinskog jaza pokazuju podaci nemačke centralne banke. Podstanarska domaćinstva u Nemačkoj su tokom 2023. raspolagala medijalnom neto imovinom od 18.300 evra.
Domaćinstva koja poseduju nekretninu i još otplaćuju stambeni kredit imala su medijalnu imovinu od 379.900 evra. Kod onih koji su nekretninu već u potpunosti otplatili, taj iznos je dostizao čak 450.200 evra.
Vreme kupovine tako sve snažnije određuje finansijski položaj čitave generacije. Stariji milenijalci, koji su nekretninu kupili pre velikog rasta cena, danas često uživaju korist od povećanja njene vrednosti.
Mlađi pripadnici iste generacije suočavaju se sa visokim cenama kvadrata, skupljim kreditima i strožim zahtevima banaka kada je reč o početnom kapitalu.
Porodično bogatstvo otvara vrata tržišta
Važnu ulogu ima i finansijski položaj porodice. Istraživanje Nemačkog instituta za ekonomska istraživanja pokazalo je da deca iz porodica koje već poseduju nekretnine imaju znatno veće šanse da jednog dana kupe sopstveni stan ili kuću.
Roditelji mogu da obezbede deo početnog kapitala, budu garanti za kredit ili kasnije ostave nekretninu i drugu imovinu u nasledstvo. Oni koji nemaju takvu podršku moraju kupovinu u potpunosti da finansiraju iz sopstvenih prihoda.
Prema proračunima kompanije Interhyp i Instituta nemačke privrede, dostupnost stambenih nekretnina se do aprila 2025. donekle poboljšala. Ipak, razlike među regionima ostale su velike.
U pojedinim ruralnim područjima kupovina je još dostižna građanima sa prosečnim primanjima. U Minhenu i drugim skupim velikim gradovima čak i kupci sa dobrim prihodima često ne mogu da obezbede potreban početni kapital.
Samo 22 odsto mladih Amerikanaca zaista poseduje nekretninu
Sličan problem prisutan je i u Sjedinjenim Američkim Državama. Istraživanje Banke federalnih rezervi Mineapolisa pokazuje da tradicionalna statistika može da prikaže znatno povoljniju sliku položaja mladih nego što ona zaista jeste.
Prema klasičnom obračunu, stopa vlasništva među osobama mlađim od 35 godina tokom 2024. iznosila je 37 odsto. Kada su istraživači računali svaku odraslu osobu pojedinačno, utvrdili su da nekretninu zaista poseduje samo 22 odsto mladih.
Razlika nastaje zato što veliki broj mladih živi u kući svojih roditelja ili partnera, ali nema vlasnički udeo u toj nekretnini. U takvoj situaciji nalazi se 13,9 odsto svih odraslih Amerikanaca, dok devet odsto njih živi kao punoletna deca u nekretnini svojih roditelja.
U Nemačkoj se statistika najčešće vodi na nivou domaćinstva. Ono se smatra vlasničkim ukoliko živi u sopstvenoj nekretnini, bez obzira na to da li su sve odrasle osobe u njemu zaista suvlasnici. Zbog različitih metodologija, podatke iz Nemačke i SAD nije moguće neposredno porediti.
Kupovina prvog stana pomera se sve kasnije
Dugoročni podaci pokazuju da mladi sve kasnije postaju vlasnici nekretnina. Prema podacima Banke federalnih rezervi Mineapolisa, tokom 2006. godine oko 20 odsto Amerikanaca starih 25 godina posedovalo je stan ili kuću.
Posle finansijske krize taj udeo je do 2015. pao na 12 odsto, dok se do 2024. oporavio na svega 14 odsto.
Autor studije Erik Hembre upozorava da mlađu generaciju ipak ne bi trebalo prerano otpisivati.
„Većina ljudi će u jednom trenutku postati vlasnici nekretnine“, rekao je Hembre.
Podaci, međutim, pokazuju da taj trenutak dolazi znatno kasnije nego ranije.
Stariji milenijalci sve bogatiji
Finansijski jaz raste i među samim milenijalcima. Prema podacima američkog Nacionalnog udruženja posrednika u prometu nekretnina, udeo kupaca koji prvi put stiču nekretninu pao je tokom 2026. na 21 odsto, što je najniži zabeleženi nivo.
Stariji milenijalci u međuvremenu su postali jedna od grupa kupaca sa najvišim prihodima. Mnogi već imaju kapital stečen rastom vrednosti prve nekretnine, koji koriste za narednu kupovinu.
Prema podacima koje je analizirao magazin Fortune, ukupna neto imovina milenijalaca povećana je sa 3,94 biliona dolara u 2019. na 15,95 biliona dolara krajem 2024. godine.
Oko 2,5 biliona dolara tog povećanja proisteklo je iz rasta vrednosti nekretnina. Najveću korist, međutim, imali su oni koji su stan ili kuću kupili pre snažnog poskupljenja. Za mlađe milenijalce, ulazak na tržište danas je znatno teži i skuplji.
