Važno je razgovarati direktno i konkretno, a zakupci sa sigurnim poslom i preporukom imaju jaču poziciju pri pregovoru
Svi dogovori moraju biti jasno definisani u ugovoru, a pouzdani podstanari s vremenom dobijaju sve bolju poziciju kod stanodavaca
Većina podstanara nikada ni ne pokušava da pregovara. Vide oglas, pozovu vlasnika, pitaju da li je cena fiksna, čuju kratko „jeste” i tu se razgovor završava. Zbog toga mnogi stanodavci unapred računaju da ozbiljnog pregovora neće ni biti.
A tržište funkcioniše drugačije. Cena objavljena u oglasu često je početna pozicija, a ne konačan dogovor. Posebno na tržištu zakupa u Beogradu, gde se uslovi i očekivanja menjaju mnogo brže nego što većina zakupaca pretpostavlja.
Kada je pravi trenutak za pregovaranje
Tajming je često važniji od samog iznosa koji se traži. Stan koji je tek objavljen i koji u prva dva dana dobije veliki broj poziva uglavnom ne ostavlja mnogo prostora za pregovaranje. Situacija je potpuno drugačija kada oglas stoji nekoliko nedelja bez dogovora sa zakupcem.
Za vlasnike koji u međuvremenu plaćaju kredit, održavanje ili komunalne troškove, svaki mesec bez zakupca predstavlja direktan finansijski gubitak. Tada raste spremnost na korekciju cene ili fleksibilnije uslove zakupa.
Sezonalnost takođe igra veliku ulogu. Posle septembra tražnja postepeno opada, kada se studenti i ljudi koji dolaze zbog posla uglavnom već usele. Stanovi koji ostanu prazni tokom jeseni i zime često imaju znatno više prostora za pregovaranje nego tokom proleća ili kraja leta.
Cena nije jedina stvar o kojoj može da se pregovara
Mesečna kirija nije jedina stavka koja može biti predmet dogovora. U praksi, veliki broj vlasnika radije pristaje na ustupke oko drugih troškova nego na direktno spuštanje cene.
Depozit je najčešći primer. Umesto dve kirije unapred, pojedini stanodavci pristaju da se depozit podeli kroz nekoliko meseci, posebno kada procene da je zakupac pouzdan i dugoročan.
Slična situacija postoji i sa komunalnim troškovima. U starijim stanovima sa lošijom izolacijom, grejanje tokom zime može značajno povećati ukupne mesečne izdatke, što često postaje osnova za razgovor o nižoj kiriji ili drugačijoj raspodeli troškova.
Dužina ugovora je još jedna važna poluga. Stanodavci uglavnom više vole stabilnog zakupca na duži period nego česte promene stanara i prazne mesece između dva ugovora. Zbog toga duži zakup često otvara prostor za povoljniju cenu.
U pojedinim slučajevima i renoviranje može postati deo pregovora. Stanovi sa manjim problemima ili zastarelom opremom ponekad omogućavaju dogovor u kojem zakupac finansira deo radova, dok vlasnik zauzvrat odobrava nižu kiriju tokom prvih meseci.
Kako ući u razgovor bez neprijatnosti
Najveća greška u pregovoru obično nije previsok zahtev, već nesiguran pristup. Direktan i konkretan razgovor gotovo uvek funkcioniše bolje od dugih objašnjenja i izvinjavanja. Pitanje poput: „Da li postoji prostor za korekciju cene?” deluje ozbiljnije i profesionalnije od neodređenog pokušaja da se „dobije nešto niže”.
Konkretna ponuda takođe ima više smisla od opštih pitanja. Razlika između „Da li može malo niže?” i „Da li biste razmotrili 480 umesto 520 evra?” u praksi je mnogo veća nego što deluje.
Najjaču pregovaračku poziciju uglavnom imaju zakupci koji mogu da ponude sigurnost, stabilan posao, preporuku prethodnog stanodavca ili spremnost na dugoročan ugovor.
Kada pregovaranje uglavnom nema smisla
Postoje situacije u kojima prostor za spuštanje cene praktično ne postoji. Novogradnja na traženim lokacijama, posebno kada se oglasi izdaju brzo i postoji više zainteresovanih zakupaca, uglavnom zadržava punu cenu. Isto važi i za stanove koji su već pozicionirani ispod tržišnog proseka za određenu opštinu ili deo grada.
Emotivni faktor takođe igra veću ulogu nego što se često misli. Vlasnici koji prvi put izdaju stan ili su posebno vezani za nekretninu često svako agresivnije pregovaranje doživljavaju kao osporavanje vrednosti samog stana.
Ugovor je važniji od usmenog dogovora
Sve što se dogovori tokom pregovora mora biti jasno uneseno u ugovor o zakupu.
To uključuje:
- visinu depozita
- eventualno odloženo plaćanje
- raspodelu troškova
- trajanje ugovora
- pravila povećanja kirije
Posebno je važna klauzula o usklađivanju kirije. Bez jasno definisanih pravila, vlasnik može pokušati povećanje cene već pri prvom produžetku ugovora.
Dugoročniji ugovori uglavnom daju stabilniju poziciju zakupcu, dok kratki ugovori gotovo uvek znače češće pregovore i veći rizik od povećanja kirije.
Dobar zakupac vremenom dobija bolju poziciju
Pregovaranje o kiriji nije nešto što se završava prvim razgovorom. Zakupci koji redovno plaćaju kiriju, održavaju stan i ne prave probleme vremenom postaju mnogo vredniji vlasnicima nego kratkoročno povećanje cene zakupa. Zbog toga mnogi stanodavci radije zadržavaju pouzdanog podstanara nego da ponovo prolaze kroz oglašavanje i potragu za novim zakupcem.
Tržište zakupa u Beogradu danas više nije toliko rigidno kao pre nekoliko godina. Cene iz oglasa sve češće predstavljaju početnu poziciju, a ne konačan odgovor i upravo oni koji to razumeju pre ulaska u razgovor najčešće prolaze bolje od većine drugih zakupaca.
(Izvor: Nekretnine.rs)
