Nekretnine bez dozvole teško se prodaju i ne mogu biti predmet hipotekarnog kredita, pa im cena značajno pada
Proces naknadne legalizacije može biti dug i skup, a u nekim slučajevima čak i nemoguć, što stavlja vlasnika u nepovoljan položaj
Zamislite ovaj trenutak: pronašli ste kuću koja ispunjava sve vaše želje. Lepo izgleda, prostrana je, nalazi se u mirnom kraju i cena je povoljna. Pregledavate papire i tada, gotovo usput, prodavac napominje da kuća nema upotrebnu dozvolu.
„Sitnica“, kaže, „to se lako reši.“ U Hrvatskoj se taj odgovor čuje češće nego što bi trebalo, a kupac koji prihvati tu logiku obično to skupo plati.
Ponekad zaista jeste sitnica. Češće nije. Nekretnina bez upotrebne dozvole može doneti kazne, zabranu korišćenja, pa čak i nalog za rušenje, u zavisnosti od toga šta tačno stoji iza tog nedostatka u papirima.
Šta je zapravo upotrebna dozvola
Upotrebna dozvola je zvaničan dokument koji izdaje nadležno upravno telo i koji potvrđuje da je objekat izgrađen prema odobrenom projektu i da ispunjava sve bezbednosne, tehničke i zakonske uslove predviđene za tu vrstu i namenu. Bez nje, objekat formalno ne postoji kao zakonita celina.
Česta je zabluda da je dovoljno imati građevinsku dozvolu. Nije. Građevinska dozvola dozvoljava početak gradnje, ali ne govori ništa o tome da li je objekat zaista izgrađen kako je planirano. Ona je ulaznica na gradilište, a tek sa upotrebnom dozvolom objekat može biti upisan u zemljišne knjige, iznajmljivan, prodavan i korišćen kao zalog za kredit.
Koje su pravne posledice nedostatka dozvole
Hrvatska građevinska regulativa predviđa konkretne mere za neovlašćeno korišćenje objekata, a inspekcija ih može primeniti u bilo kom trenutku, bez prethodne najave.
Novčane kazne za fizička lica mogu iznositi nekoliko hiljada evra, dok su iznosi za pravna lica znatno veći. Ali, to nije kraj. Inspekcija može izreći i zabranu korišćenja objekta, što u praksi znači prinudno iseljenje ili zaustavljanje poslovnih aktivnosti. U slučajevima kada objekat nema nikakvu dokumentaciju ili je izgrađen u direktnoj suprotnosti sa prostornim planom, može doći i do naloga za rušenje.
Takva rešenja su izuzetno retka, ali nisu nemoguća, posebno kada je objekat smešten na zaštićenom području, u blizini infrastrukturnih koridora ili na način koji se ne može uskladiti sa važećim propisima. U tim situacijama čak ni iskusan advokat ne može garantovati povoljan ishod, a troškovi pravnog postupka samo produbljuju gubitak.
Uticaj na cenu i prodaju
Tržište nekretnina nema sentimenta. Objekat bez upotrebne dozvole, ma koliko lepo izgledao i ma koliko bio kvalitetno izgrađen, vredi manje nego što vlasnik pretpostavlja.
Razlog je jednostavan: smanjuje se broj potencijalnih kupaca. Banke uglavnom ne odobravaju hipotekarne kredite za nekretnine bez uredne dokumentacije, što odmah isključuje sve kupce kojima je potrebno finansiranje. Ostaju samo oni koji mogu platiti gotovinom, a oni, sasvim razumljivo, traže značajan popust kako bi pokrili troškove i rizike legalizacije.
Nekretnina bez dozvole ne može se koristiti ni kao zalog za kredit, a ako dođe do prodaje nasledstva ili podele imovine u braku, sud mora rešavati vlasnički status objekta koji formalno nije potpuno zakonit, što postupak čini dugotrajnim i skupim.
Kako proveriti dokumentaciju nekretnine
Provera dokumentacije nije formalnost, već neophodan korak koji svaki ozbiljan kupac mora preduzeti pre potpisivanja bilo kakvog ugovora. I nije dovoljno samo pitati prodavca.
Ključna dokumentacija obuhvata nekoliko nivoa. Građevinska dozvola potvrđuje da je gradnja zakonito započeta, ali ne govori da li je objekat završen prema planu. Katastarski izvodi i zemljišnoknjižni listovi otkrivaju podatke o vlasništvu, mogućim hipotekama i evidentiranom stanju objekta. Geodetski elaborat je stručna snimka izvedenog stanja koja potvrđuje stvarni položaj, dimenzije i gabarite objekta, a jedan je od osnovnih dokumenata za dobijanje dozvole. Tehnički pregled koji sprovode ovlašćeni inženjeri potvrđuje da su instalacije i konstruktivni elementi izvedeni u skladu sa propisima.
Ako neki od tih dokumenata nedostaje, objekat nosi rizike koje ni najniža cena ne može opravdati.
Naknadno dobijanje dozvole: šta vlasnici treba da znaju
Mnogi vlasnici objekata bez važeće dozvole smatraju da je to problem koji se može rešiti kada okolnosti to dozvole. U nekim slučajevima mogu biti u pravu. U drugim, taj odloženi trenutak može potrajati godinama.
Postupak naknadne legalizacije podrazumeva prikupljanje kompletne tehničke dokumentacije, sprovođenje tehničkog pregleda, usklađivanje objekta sa važećim propisima ako postoje odstupanja i podnošenje zahteva nadležnom upravnom organu. U zavisnosti od složenosti predmeta i opterećenosti nadležnih službi, govorimo o periodu od nekoliko meseci do nekoliko godina. Projektna dokumentacija, naknade ovlašćenih stručnjaka i upravne takse mogu zajedno dostići iznos koji značajno narušava finansijsku logiku kupovine po nižoj ceni.
Postoje situacije u kojima legalizacija nije moguća. To se dešava kada je objekat podignut na području predviđenom za drugu namenu ili kada su prekoračeni parametri koje lokalni propisi ne dozvoljavaju. Vlasnik se tada suočava sa ograničenim i uglavnom nepovoljnim ishodima.
Šta mora biti jasno pri prodaji
Prodaja nekretnine koja nema upotrebnu dozvolu nije sama po sebi zakonski zabranjena, ali zahteva potpunu transparentnost prema kupcu. Kupac mora biti jasno obavešten o statusu dokumentacije, a ta informacija mora biti izričito navedena u kupoprodajnom ugovoru. Sve što se prećuti može postati osnov za raskid ugovora ili tužbu za naknadu štete godinama nakon zaključenja posla.
Prodavci koji ne otkriju ovaj nedostatak ne štede na pregovorima, već preuzimaju ozbiljan pravni rizik. Kupci koji preuzmu nekretninu bez dozvole, svesni toga, moraju se zaštititi jasnim ugovornim odredbama o tome ko snosi troškove legalizacije i u kojim rokovima. Iskusni procenitelji nekretnina uzimaju u obzir troškove celog postupka i smanjuju tržišnu vrednost u skladu s tim.
Šta konkretno preduzeti
Advokati specijalizovani za nekretninska prava složni su u jednom: opšte pretpostavke su ovde opasne. Svaki slučaj je drugačiji, a analiza dokumentacije konkretnog objekta jedini je siguran početni korak.
Pored advokata, ovlašćeni arhitekta ili građevinski inženjer može utvrditi koliko izvedeno stanje odgovara projektnoj dokumentaciji. Jedan korak koji se u praksi često zaboravlja: zatražiti uvid u predmet kod nadležnog odeljenja za prostorno uređenje i gradnju. Tamo je moguće saznati da li je objekat ikada bio predmet inspekcijskog nadzora, da li su izricane mere i u kakvom je statusu eventualni postupak legalizacije. Ta informacija menja sve daljnje pregovore.
Nekretnina sa urednom dokumentacijom donosi ono što svaki vlasnik u nekom trenutku želi: mogućnost prodaje kad to poželi, finansiranja putem kredita i prenosa na naslednike bez komplikacija. Objekat bez dozvole to ne može garantovati, bez obzira na to koliko uverljivo zvuči rečenica da se „to lako reši.“
(Izvor: N1)
