Vlasnici stanova često pokušavaju nezakonite mere protiv nepoželjnih zakupaca, što može dovesti do krivične odgovornosti
Raskid ugovora i iseljenje zakupca moguće su jedino kroz sudski postupak uz strogo poštovanje zakonske procedure
Temelj svakog zdravog zakupnog odnosa i jedina prava zaštita za obe strane je kvalitetan i pravno ispravan ugovor o zakupu. Usmeni dogovori i prijateljska obećanja ne vrede ništa na sudu.
Svaki vlasnik nekretnine koji je odlučio da unovči svoj prostor čuo je barem jednu horor priču o stanarima koji ne plaćaju kiriju, uništavaju imovinu ili jednostavno odbijaju da se isele nakon isteka zakupa.
Mnogi stanodavci u očaju pribegavaju drastičnim merama poput promene brava ili isključivanja komunalnih usluga, nesvesni da čine krivično delo i rizikuju zatvorsku kaznu. Hrvatski zakon je jasan: proizvoljno iseljavanje stanara je nezakonito, a jedini pravi put, iako često dug i mukotrpan, jeste preko suda. Bilo koji drugi potez mogao bi vas od žrtve pretvoriti u počinioca, što potvrđuju brojni slučajevi iz krimi priča gde su vlasnici stanova prošli nekažnjeno.
Temelj svakog zdravog zakupnog odnosa i jedina prava zaštita za obe strane je kvalitetan i zakonski utemeljen ugovor o zakupu stana. Usmeni dogovori i prijateljska obećanja ne vrede ništa na sudu. Pisani ugovor, poželjno overen kod javnog beležnika, mora precizno definisati ugovorne strane, visinu zakupnine, rokove plaćanja, ko snosi troškove komunalnih usluga, trajanje zakupa i, što je najvažnije, uslove za raskid ugovora.
Bez ovog dokumenta, dokazivanje bilo kakvih povreda obaveza od strane zakupca postaje gotovo nemoguća misija, ostavljajući vlasnika bez alata za naplatu duga i zakonsko pokretanje postupka iseljenja. Ulaganje u zakonito sastavljanje ugovora nije trošak, već najisplativija investicija u zaštitu vaše imovine i duševnog mira.
Pre podnošenja tužbe, zakon zahteva poštovanje procedure. Ukoliko zakupac prekrši ugovorne obaveze, na primer, ne plaća zakupninu ili komunalne usluge, zakupac je dužan da mu pošalje pismenu opomenu, preporučenom poštom sa povratnicom kako bi postojao nepobitan dokaz o prijemu.
Opomena mora dati zakupcu rok od 30 dana da ispravi svoje ponašanje, odnosno izmiri dugove. Tek ako ignoriše upozorenje, ispunjeni su uslovi za raskid ugovora. Razlozi za raskid su detaljno navedeni u Zakonu o zakupu stanova, i uključuju neplaćanje, izdavanje stana u podzakup bez dozvole, uznemiravanje komšija, korišćenje stana u druge svrhe ili nanošenje štete na imovini. Izuzetno, ugovor se može raskinuti bez prethodnog upozorenja ako je zakupac više od dva puta prekršio odredbe ugovora.
Nakon što se ugovor pismeno raskine, počinje otkazni rok, koji obično iznosi tri meseca. U specifičnim situacijama, kao što je nanošenje veće štete, rok se može skratiti na minimum 15 dana. Ukoliko se zakupac ne iseli nakon isteka tog roka, zakupac ima samo jednu mogućnost: podnošenje tužbe za iseljenje nadležnom opštinskom sudu. Tada počinje prava pravna bitka, koja, nažalost, može biti iscrpljujuća.
Podaci Ministarstva pravde i uprave pokazuju da je prosečno trajanje rešenih stambenih sporova za iseljenje u 2023. godini bilo čak 564 dana, odnosno više od godinu i po dana. Tokom ovog vremena, vlasnik ne samo da ne prima zakupninu, već snosi i sudske troškove, a imovina mu ostaje nedostupna.
Ključno je shvatiti da policija nije nadležna da rešava imovinsko-pravne odnose niti da sprovodi iseljenja. Njihova intervencija je moguća samo ako dođe do narušavanja javnog reda. Paradoksalno, zakupac je taj koji može pozvati policiju ako stanodavac pokuša sam da sprovede „pravdu“. U takvom slučaju, vlasnik stana može biti prijavljen zbog samovolje ili smetanja poseda.
Izvršenje pravosnažne sudske presude o iseljenju sprovodi isključivo sudski izvršitelj, koji po potrebi može zatražiti pomoć policije. Pokušaji samostalnog rešavanja problema često se loše završavaju po vlasnika. Mediji su izvesti o slučaju 70-godišnjeg muškarca iz Matulja koji je osuđen na osam meseci zatvora zbog pretnji zakupcu koji godinama nije plaćao kiriju i komunalne usluge. Prevencija je stoga ključna, a agencije nude usluge provere kreditne sposobnosti zakupaca i pravne zaštite, što može sprečiti da se nađete u ovoj nezavidnoj situaciji.
(Večernji.hr)
