Glavni razlog za rast troškova su završni radovi i viši standardi opremanja, poput sedmokomorne stolarije, podnog grejanja i bolje izolacije
Privatnost, dvorište i mogućnost dogradnje su prednosti kuće, ali danas izračunavanje isplativosti između kuće i stana zahteva mnogo pažljiviju analizu nego ranije
Kuća ili stan na periferiji Beograda više nije pitanje sa unapred poznatim odgovorom. Dupleks stanovi u Borči i Krnjači danas dostižu između 120.000 i 180.000 evra, a gradnja kuće od oko 100 kvadrata sve češće završava u istom rasponu često bez kuhinje, ograde i prilaza.
Nekada je računica između „kuća ili stan“ na periferiji bila mnogo jednostavnija. Ako se već raspolagalo placem, kuća je gotovo automatski bila jeftinija opcija. Danas više nije. Razlog nisu samo skuplji materijali, već činjenica da moderna kuća više ne podrazumeva osnovnu gradnju, već nivo opreme koji je pre deset godina bio rezervisan za skuplju novogradnju.
Završni radovi danas predstavljaju najveći trošak gradnje.
Petokomorna stolarija, „tanka“ fasada i klasični radijatori gotovo su nestali iz ozbiljnijih porodičnih projekata. Sedmokomorni PVC sistemi sa troslojnim staklom, ozbiljna izolacija i podno grejanje postali su standard čak i kod kuća srednjeg segmenta.
Kuća ili stan: koliko zapravo košta gradnja od 100 kvadrata
Zidovi se podignu brzo. Budžet nestaje mnogo sporije i mnogo bolnije. Ako parcela već postoji, prvi ozbiljan trošak nastaje mnogo pre nego što se vide prvi zidovi. Kopanje temelja i zemljani radovi se, prema cenama koje se pojavljuju u oglasima izvođača, uglavnom kreću od 3 do 5 evra po kubiku ili dužnom metru iskopa, dok zakup mini bagera sa rukovaocem najčešće ide između 100 i 150 evra dnevno.
Već na temeljima, armaturi, betonu, blokovima, malteru i zidanju kuća od oko 100 kvadrata vrlo lako ulazi između 30.000 i 45.000 evra. A u toj fazi još ne postoje ni fasada, ni grejanje, ni podovi, ni unutrašnjost.
Krov je poslednjih godina postao posebna stavka. Nekada su razliku pravili samo crep i drvena građa, dok investitori danas sve češće ulaze u ozbiljnije izolacije, paropropusne folije i kvalitetnije pokrivače. Kompletan krov za kuću od oko 100 kvadrata trenutno realno izlazi između 6.500 i 10.500 evra, a limarski radovi i oluci često podignu cenu više nego što se planira na početku gradnje.
Pravi trošak ipak kreće tek kada kuća počne da liči na prostor za život.
Podovi, kuhinja i stolarija pojedu budžet brže nego što očekujete
Mnogi ljudi tek pred useljenje shvate da su podovi, kuhinja i stolarija pojeli skoro isto novca koliko i sama gruba gradnja. Slična stvar dogodila se i sa stolarijom. Petokomorni PVC sistemi ostali su uglavnom rezervisani za jeftinije objekte i investitorsku gradnju. Kod porodičnih kuća srednjeg segmenta standard su postali šestokomorni i sedmokomorni sistemi sa troslojnim staklom, alu roletnama i komarnicima.
Kompletna spoljašnja stolarija za kuću od oko 100 kvadrata trenutno realno izlazi između 5.000 i 8.000 evra. Unutrašnja vrata srednjeg segmenta dodaju još 2.000 do 3.500 evra, dok kvalitetnija sigurnosna vrata lako prelaze 1.000 evra po komadu.
I tu mnogi prvi put shvate koliko se tržište promenilo. Nekada je stolarija bila sporedna stavka. Danas bez problema pojede cenu manjeg automobila. Ni kuhinje više nisu trošak koji može da se „završi kasnije“ bez ozbiljnog udara na budžet. Kuhinje po meri srednjeg segmenta trenutno se uglavnom računaju od oko 450 evra po dužnom metru, dok ozbiljnije varijante sa kvalitetnijim okovima, medijapanom i ugradnom tehnikom vrlo brzo podignu cenu i preko 1.000 evra po dužnom metru.
Kupatilo je postalo jedna od najskupljih prostorija u kući
Veliki deo investitora prvi ozbiljan šok doživi tek kada dođe red na kupatilo. Nekada je najveći deo budžeta odlazio na beton i konstrukciju, dok se sada novac vrlo brzo topi na keramici, sanitarijama i majstorima.
Kompletno opremanje jednog kupatila srednjeg segmenta trenutno uglavnom izlazi između 4.500 i 7.000 evra kada se saberu hidroizolacija, vodovodne instalacije, keramika, baterije, tuš sistem, staklo i montaža. Problem je što nove kuće gotovo po pravilu više nemaju jedno kupatilo.
Čim se umesto osnovne keramike izaberu veći formati, walk-in tuš ili kvalitetniji okovi, cena veoma brzo raste. Pločice srednjeg segmenta uglavnom se kreću između 25 i 45 evra po kvadratu, dok premijum italijanska keramika bez problema prelazi 100 evra.
Kupatilo je poslednjih godina postalo prostorija u kojoj investitori najbrže izgube kontrolu nad budžetom. Dovoljno je nekoliko skupljih odluka i računica se promeni za nekoliko hiljada evra.
Tek kod fasade i grejanja budžet počinje da puca
Klasični radijatori polako nestaju iz novih kuća srednjeg segmenta. Podno grejanje više nije luksuzna stavka, već sistem koji investitori gotovo automatski ubacuju u projekat. Sam razvod sa ugradnjom uglavnom se kreće između 15 i 24 evra po kvadratu, dok sistemi sa toplotnim pumpama dodaju još nekoliko hiljada evra na ukupan budžet.
Slična situacija je i sa fasadom. Na papiru razlika između običnog stiropora i kvalitetnije izolacije ne deluje dramatično, ali kada se računa cela kuća, nekoliko dodatnih evra po kvadratu vrlo brzo postaju hiljade evra razlike. Fasade sa standardnim stiroporom uglavnom kreću od oko 20 do 30 evra po kvadratu sa materijalom i rukama, dok grafitni stiropor i kamena vuna bez problema prelaze 40 ili 50 evra po kvadratu.
Gradnja kuće i kupovina stana danas ulaze u sličan cenovni rang
Tu većina ljudi prvi put shvati da kuća više nije samo građevinski projekat, već niz desetina manjih troškova koji pojedinačno ne izgledaju dramatično, ali zajedno ozbiljno menjaju budžet.
Kada se na to dodaju podovi, košuljica, krečenje, kuhinja po meri, ograda, prilaz, priključci i završni radovi, kuća od oko 100 kvadrata najčešće završava između 140.000 i 180.000 evra. Bez placa. A tada veliki broj ljudi shvati da je u kući od 160.000 evra već potrošeno godinu dana života na majstore, organizaciju i probijanje budžeta. Upravo kod završnih radova najveći broj kupaca prvi put shvati koliko se računica kod razmišljanja kuća ili stan promenila poslednjih godina.
Veliki duplex stanovi više ne izgledaju kao kompromis
Istovremeno, veliki porodični stanovi u Borči i Krnjači poslednjih godina potpuno su promenili cenovni nivo. Jedan noviji četvorosoban stan u Borči od 86 kvadrata sa dva kupatila, parking mestom i delom dvorišta trenutno je oglašen za 180.000 evra. Duplex stan u Krnjači od 85 kvadrata iz 2012. godine prodaje se za 120.000 evra.
Ali najveća razlika između kuće i stana više nije u samoj kvadraturi.
Kod novijeg stana već postoje konstrukcija, fasada, PVC, grejanje, instalacije, parking i kompletna infrastruktura. Kupac uglavnom ulaže u sređivanje enterijera i nameštaj, pa dodatni troškovi kod takvog stana najčešće ostaju između 10.000 i 25.000 evra.
Nezavršeni stanovi postali su posebna kategorija tržišta
Najveći paradoks tržišta trenutno su upravo nezavršeni stanovi. Stan od skoro 90 kvadrata u Borči koji već ima fasadu, PVC, razvedene instalacije, grejanje i parking trenutno je oglašen za 105.000 evra, ali mu nedostaju podovi, plafoni, keramika, unutrašnja vrata i kompletno opremanje kupatila.
Njegov završetak realno traži još između 18.000 i 30.000 evra, što ukupnu računicu podiže na približno 123.000 do 135.000 evra i dalje manje od ozbiljne gradnje kuće od nule.
Zato pitanje, kuća ili stan, danas više nema jednostavan odgovor kao ranije. Kuća i dalje donosi ono što stan ne može – privatnost, dvorište, slobodu i mogućnost dogradnje. Razlika je što se kod stana cena uglavnom vidi odmah, dok kod kuće pravi trošak počinje tek kada investitor pomisli da je najskuplji deo već završio.
(Izvor: Nekretnine.rs)
