Nikad nije bilo lakše kupiti stan. Dostupan je veliki broj AI alata, kalkulatora i sajtova koji će za nekoliko klikova izbaciti sve dostupne opcije sa željenom cenom, kvadraturom i lokacijom i mnogim drugim karakteristikama. Ipak, mnogima ona prava prilika za investiciju izmiče, pa se postavlja pitanje: šta savremenom, ozbiljnom kupcu nekretnina zaista treba da bi uložio svoj kapital?
Tržište nekretnina u Srbiji danas prolazi kroz primetnu transformaciju, slažu se stručnjaci, navodeći da je iz faze u kojoj se reagovalo pod pritiskom („kupiti što pre“), prešlo u fazu u kojoj se nekretnine biraju uz parolu „pametan izbor“.
Tome idu u prilog zvanični podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da je u 2025. godini ostvareno ukupno 128.000 kupoprodaja nekretnina za godinu dana. Ukupna vrednost realizovanih transakcija tokom 2025. godine kreće se od približno 1,7 milijardi evra u prvom kvartalu, preko 2,1 milijarde u drugom, 1,8 milijardi u trećem, do oko 2,4 milijarde evra u četvrtom kvartalu.
Ovakav trend ukazuje na oporavak tržišne aktivnosti, ali i na činjenicu da rast vrednosti ne prati proporcionalno rast broja transakcija, navodi se u analizi vodeće domaće prop-tech agencije za nekretnine City Expert, koja godinama prati i aktivno učestvuje u razvoju tržišta i projekta Beograd na vodi. Drugim rečima, tržište više ne raste kroz ekspanziju obima, već kroz promenu strukture, gde sve veći udeo imaju nekretnine višeg cenovnog segmenta.
Ne birate samo stan, već način života
Bilo da potpisujete ugovor o zakupu ili kupovini, važno je znati da mesto gde živite nije samo neutralna kulisa, već aktivni učesnik u vašoj svakodnevici. Tu na scenu stupa psihogeografija, koncept koji polazi od ideje da prostor u kojem živimo utiče na to kako razmišljamo i osećamo.
Savet kupcima i investitorima je da pre kupovine iz više uglova sagledaju i upoznaju kraj u kojem gledaju nekretninu, da lokaciju dožive svim čulima. Istinski luksuz, poput onog u Beogradu na vodi, oličen je u sinergiji osećaja prostranosti, intimnosti i ekskluzivnosti, uz sve neophodne sadržaje na dohvat ruke. Pravi stan, bilo da ga kupujete ili iznajmljujete, bira se kako novčanikom, tako i unutrašnjom kompatibilnošću sa mestom u kojem ćete živeti.
Statistika koja menja pravila igre
Investicione nekretnine važe za najsigurniju opciju čuvanja ušteđevine. One garantuju povrat uloženog novca jer im vrednost vremenom raste, a aduti su im najčešće lokacija ili druge lifestyle pogodnosti. Razumevanje tržišta prodaje je zato ključno za one koji stanove iznajmljuju, jer visoka vrednost kvadrata direktno utiče na cenu zakupa.
Trenutne cene stanova beleže stabilan rast od oko 5–6% na godišnjem nivou. Cena kvadrata u Beogradu dominira i kreće se od 2.600 do preko 3.500 evra, u Novom Sadu od 2.100 do preko 2.400 evra, a u Nišu od 1.600 do 1.700 evra.
Međutim, nisu sve nekretnine podjednako isplative. Analiza trenutnog stanja na tržištu zakupa u Beogradu pokazuje jasne razlike između tradicionalno popularnih opština i najmodernijeg gradskog jezgra. Zakupodavac u Beogradu na vodi, na primer, prosečno može prihodovati od 5,5 do 7% godišnje od vrednosti nekretnine koju je kupio. To ovu lokaciju čini apsolutno najisplativijom u smislu zaštite novca od inflacije. Takođe, to je potvrda da tržište više nije vođeno masovnom tražnjom, već izraženom selektivnošću, pa se projekti namenski prilagođavaju specifičnim ciljnim grupama.
„Stanovi u Beogradu na vodi se najbrže izdaju, u proseku za svega 23 dana od dana puštanja oglasa za izdavanje“, navodi direktor agencije City Expert Miloš Mitić, kroz čiji sistem prođe veliki udeo realizovanih zakupa na ovoj lokaciji. Poređenja radi, na Novom Beogradu se na zakupca čeka 26 dana, na Starom gradu 28, dok je na Vračaru taj period u proseku čitav mesec.
Stručnjaci ističu da visoka tražnja diktira ovaj tempo, ali da razlika između stana koji se izda odmah i onog koji ima sporiji tempo izdavanja leži i u izboru kanala oglašavanja. Ključnu ulogu u brzini i plasmanu igra profesionalna prezentacija i direktan pristup već formiranim bazama verifikovanih zakupaca, čime se izbegava prazan hod i ubrzava tempo izdavanja.
Pored brzine izdavanja, razlika je još drastičnija kada je reč o finansijskom povratu. U Beogradu na vodi se dobija značajno veća prosečna cena za izdavanje, pa se, recimo, stan od 75 m2 izdaje za prosečnu cenu od 1.700-2000 EUR, što je značajno više od prvog sledećeg dela grada. Primera radi, prosečan zakup na Starom gradu za istu kvadraturu iznosi 1200 EUR, na Vračaru 1000 EUR, a na Novom Beogradu 1200 EUR. Podaci City Expert-a pokazuju da je tražnja visokoplatežnih zakupaca na ovoj lokaciji stabilna tokom cele godine, pa sa rentom od 23 EUR po kvadratnom metru zakup u Beogradu na vodi ubedljivo drži prvo mesto u gradu.
Zašto zakupci biraju Beograd na vodi?
Glavni zakupci nekretnina iz gornjeg cenovnog ranga u Beogradu danas su stranci, digitalni nomadi, lekari, advokati, diplomate i poslovni ljudi. Šta stoji iza njihove snažne želje da žive baš na obali Save?
Na osnovu nedavnih anketa sprovedenih među stanarima, zakupci veoma visoko ocenjuju pre svega sigurnost i neverovatnu ponudu sadržaja u okruženju. Stanarima je nadohvat ruke Sava Promenada, tržni centar Galerija, ali i prestižni hoteli poput The St. Regis i The Bristol.
Značajan faktor za dugoročni najam je i okruženje prilagođeno porodicama, te blizina državnih škola i vrtića predstavlja ogromnu prednost. U skoroj budućnosti, ovo naselje postaće pravi kulturni epicentar grada sa Muzejom Nikole Tesle, Muzejom istorije Srbije, operom u Hali 1, kao i Arheološkim muzejom i pozorištima u rekonstruisanoj zgradi Pošte u Savskoj ulici, a sve to su pogodnosti koje i vlasnike i zakupce opredeljuju baš za ovaj deo grada.
Ipak, ono što zakupci u anketama posebno ističu jeste njihovo zadovoljstvo zelenim površinama. Savski park (koji se prostire na površini od čak 4 fudbalska terena), Bristol park i budući Linijski park, čiji će sastavni deo biti impresivni pešački most, predstavljaju prave zelene oaze koje nude najviši kvalitet života u urbanoj sredini.
Nije retkost da značajan broj zakupaca, nakon što iskusi ovakav životni stil, počne da razmatra prelazak iz statusa stanara u status vlasnika, tražeći nekretninu za kupovinu upravo u okviru ovog projekta.
Nekretnine uz reku „drže tron“
Kada se ukrste statistički podaci o ceni zakupa sa anketama o zadovoljstvu stanara, jasno je da se stanovi u Beogradu na vodi najbrže izdaju i vlasnicima donose značajno višu prosečnu cenu zakupa. Potražnja za rentiranjem stanova u ovom delu prestonice Srbije je kontinuirana i zato je kupovina stana ovde ne samo idealna prilika za stanovanje, već i prilika za ulaganje bez premca.
Bilo da tražite siguran pasivni prihod, dom u najdinamičnijem delu grada ili želite da svoju nekretninu na ovoj lokaciji plasirate na tržište zakupa uz maksimalnu popunjenost i povrat investicije, nekretnine uz reku dokazano drže primat na beogradskom tržištu.
