Izgradnja malih stanova je isplativija investitorima, pa ih u novijim projektima ima više, dok ih starija gradnja ima znatno manje
Dodavanje jedne sobe često značajno povećava tržišnu vrednost stana, jer poboljšava funkcionalnost i proširuje krug potencijalnih kupaca
Ista zgrada, približan sprat, stanovi u sličnom stanju, ali ako se cena po kojoj se stan prodaje podeli sa brojem kvadrata jedan od njih je skuplji, često i za 20 do 30 procenata. Ta ključna razlika, koja diktira i cenu, uglavnom je veličina nekretnine. Nepisano pravilo koje važi je – što manji stan, to skuplji kvadrat.
Kad jedna soba čini razliku
„Dva su razloga koja idu u prilog tome. Prvi, mogućnost kupovine zbog realnog stanja budžeta prosečnog kupca i drugi, jer je takav stan najlakše izdati, ali i sutradan otuđiti, odnosno brže prodati nego veliki stan. To najlakše možemo da vidimo na osnovu cene kvadata u novim zgradama. Garsonjere su po kvadratu uvek najskuplje, dok najveći stanovi jesu i najskuplji kad se kaže jedinstvena cena koju bi trebao da plati kupac, ali po kvadratu su najjeftiniji“, objašnjava za 4zida Vladimir Živadinović, vlasnik agencije za nekretnine BOX iz Niša.
On još i dodaje da se, u zgradama koje se tek grade, takvi stanovi uvek prvi i rasprodaju, jer su pogodni za izdavanje, ali i treba najmanja suma novca da bi se kupili.
Ali, i između tih najmanjih stanova postoje oni „malo više vredni“ za kupce. To nisu garsonjere, nego stanovi sa jednom spavaćom sobom. Oni su pogodini za stanovanje, a često i za iznajmljivanje. Sa druge strane garsonjerama „diže cenu“ i to što ih najmanje i ima, piše 4Zida
„Veći kompleksi zgrada u novogradnji imaju te male stanove. Ali, novije, a manje stambene zgrade retko imaju garsonjere iz razloga što postoji obaveza investitora da za isti napravi parkirno mesto, i to često ume da bude problem zbog same parcele i zauzetosti objekta na parceli.
Svakako, mali stanovi su u deficitu, ali i tek će i biti ukoliko dođe do promene obaveze investitora da za jedan stan mora da napravi dva parkirna mesta, kao što postoje najave da će u Nišu biti obaveza pri izgradnje stambenih zgrada“, kaže vlasnik BOX nekretnina Vladimir Živadinović.
Mali stanovi – najlikvidniji segment tržišta
Stručnjaci za nekretnine iz Beograda kažu da su, na osnovu njihovog iskustva, mali i srednji stanovi najlikvidniji segment tržišta nekretnina u glavnom gradu. Najveću tražnju imaju funkcionalni stanovi od 40 do 60 kvadrata, dok garsonjere i mali jednoiposobni stanovi najčešće postižu najvišu cenu po kvadratu zbog širokog kruga kupaca i velike investicione potražnje.
„Mali stanovi imaju najširu ciljnu grupu kupaca, kupuju ih mladi koji rešavaju prvo stambeno pitanje, roditelji za decu koja dolaze na studije, investicioni kupci koji žele prihod od izdavanja, ali i ljudi sa ograničenim budžetom.
Računica je jednostavna, iako je cena po kvadratu viša, ukupna cena nekretnine je niža, pa je takav stan dostupniji većem broju kupaca.
Na primer, mnogo je više ljudi koji mogu da izdvoje 90.000 ili 120.000 evra nego onih koji mogu da plate 250.000 ili 300.000 evra“, kaže za 4zida Mirjana Todorović, vlasnica agencije Europolis nekretnine iz Beograda.
Sve što je investitorima isplativo to se na kraju više i plaća
Ona još i dodaje da se mali stanovi isplate i investitorima. Naime, određeni troškovi gradnje i infrastrukture po stanu praktično su isti bez obzira na kvadraturu, pa investitori kod manjih stanova ostvaruju višu cenu po kvadratu nego kod većih stambenih jedinica.
Međutim, „zlatnu sredinu“ ipak predstavljaju stanovi između 40 i 60 kvadrata, odnosno funkcionalni jednoiposobni ili dvosobni stanovi.
„Iz iskustva mogu da kažem da u praksi nije baš uvek tačno da su najmanji stanovi i najtraženiji. Jer, kada stan postane previše mali i funkcionalno ograničen, razlika u ceni po kvadratu više nije toliko izražena. Dakle, nije uvek pravilo "što manje to skuplje", ali jeste tačno da se sa povećanjem kvadrature cena po kvadratu uglavnom postepeno smanjuje“, objašnjava Todorovićeva.
Ona još i dodaje da često, u praksi, dodatna soba povećava tržišnu vrednost za 20.000 do 40.000 evra, nekada i više, jer značajno širi krug potencijalnih kupaca i poboljšava funkcionalnost stana. Kupci ne plaćaju samo dodatne kvadrate, već mogućnost da dobiju odvojenu spavaću ili dečju sobu, radni prostor ili na kraju, ali ne i najmanje važno, veću privatnost.
Što starija zgrada to manje malih stanova
U starogradnji, naročito u objektima građenim sedamdesetih i osamdesetih godina, investitori i projektanti su češće pravili veće stanove namenjene porodicama. Garsonjere su postojale, ali u manjem procentu.
Danas investitori pažljivo prate strukturu tražnje i znaju da su mali stanovi najpristupačniji i najlikvidniji proizvod na tržištu. Zbog toga u mnogim novim projektima vidimo značajno veći udeo garsonjera i jednoiposobnih stanova nego ranije. I oni se najčešće kupuju gotovinom.
„Razlog je što su oni veoma popularni među investicionim kupcima koji žele da zaštite kapital od inflacije ili ostvare prihod od izdavanja. Takvi kupci često raspolažu gotovinom. Međutim, značajan deo kupaca malih stanova koristi i stambene kredite, naročito kada se radi o mladima koji kupuju svoju prvu nekretninu. Kod malih stanova udeo gotovinskih kupaca je veći nego kod velikih porodičnih stanova, dok se veće nekretnine češće finansiraju kombinacijom učešća i stambenog kredita“, objašnjava svoje iskustvo iz prakse Mirjana Todorović, vlasnica Europolis nekretnina iz Beograda.
Koliko košta "dodatna soba"?
Na istom mikrolokalitetu i u istoj zgradi često se dešava da dodatna soba povećava ukupnu vrednost stana više nego što bi se očekivalo samo na osnovu dodatnih kvadrata.
Na primer:
- Garsonjera 25 m² može koštati 75.000 evra
- Jednoiposoban stan od 35 m² može koštati oko 100.000 evra
- Dvosoban stan od 42 m² oko 120.000 evra
- Dvosoban ili manji trosoban od 50 m² oko 140.000–150.000 evra
- Trosoban od 60 m² oko 170.000–180.000 evra
- Trosoban ili četvorosoban od 70 m² oko 195.000–210.000 evra.
(Blic Biznis/4Zida)
