U Japanu za razliku od Evrope i SAD, starije kuće brzo gube vrednost i tretiraju se kao potrošna roba, pa kupci preferiraju novogradnju
Cene kuća na selu mogu biti simbolične ili čak besplatne, ali skriveni troškovi renoviranja i održavanja čine ih znatno skupljim nego što deluje
U našem delu sveta, u Evropi i Sjedinjenim Američkim Državama, starije nekretnine vremenom najčešće dobijaju na vrednosti. Međutim, u Japanu važi potpuno drugačije pravilo koje prkosi uobičajenoj ekonomskoj logici. Stambeni objekti se u ovoj dalekoistočnoj zemlji tradicionalno tretiraju kao potrošna roba – slično automobilima.
Nakon samo 20 do 30 godina, kuća u Japanu postaje praktično bezvredna, a vrednost se zadržava isključivo u zemljištu na kojem se nalazi. Zbog toga kupci uvek radije biraju novogradnju, dok stare, nasleđene kuće na selu ostaju bez kupaca.
Prema zvaničnim podacima popisa stanovništva, u Japanu danas postoji oko devet miliona praznih kuća, što čini čak 13,8 odsto ukupnog stambenog fonda te zemlje. Ove napuštene nekretnine lokalno se nazivaju "akija" (akiya), što u bukvalnom prevodu znači "prazna kuća". Neke od njih se na tržištu nude za neverovatan jedan jen, što je vrednost manja od jedne konvertibilne marke (KM).
Svaka peta kuća prazna u pojedinim regijama, a ni Tokio nije pošteđen
Od devet miliona praznih nekretnina, oko 3,85 miliona je potpuno napušteno, što znači da se uopšte ne iznajmljuju niti se koriste kao vikendice. Najveći broj ovih objekata nalazi se u ruralnim prefekturama.
Na primer, u prefekturama Vakajama (Wakayama) i Tokušima (Tokushima), čak je svaka peta kuća prazna.
Ipak, ovaj fenomen nije rezervisan samo za sela. Čak i u supermodernom Tokiju postoji blizu milion praznih stanova, što predstavlja oko deset odsto ukupnog stambenog fonda japanske prestonice.
Glavni krivac za ovakvo stanje jeste demografska kriza. Mladi ljudi masovno napuštaju ruralna područja i sele se u velike gradove poput Tokija, Osake i Nagoje. Samo u širem području Tokija danas živi preko 37 miliona ljudi, što je gotovo trećina celokupnog stanovništva Japana. Kada roditelji preminu, porodične kuće na selu ostaju prazne jer deca, koja su već izgradila živote u prestonici, nemaju nikakav razlog da se vrate.
Preliminarni podaci popisa pokazuju da je broj stanovnika Japana pao za oko tri miliona ljudi za samo pet godina, pri čemu je čak 45 od 47 prefektura zabeležilo pad broja stanovnika, dok je jedino Tokio zabeležio rast.
Kuća na selu jeftinija od polovnog auta, ali u čemu je zamka?
Cene po kojima se ove nekretnine nude zvuče nestvarno. Neke kuće se daju potpuno besplatno ili za samo jedan jen, jer lokalnim samoupravama nije stalo do profita, već žele da neko u kući živi i održava je kako ne bi propadala. Uobičajeni raspon cena za seosku kuću kreće se od pola miliona do pet miliona jena (što je oko 6.000 do 60.000 konvertibilnih maraka), dok nova kuća u Japanu u proseku košta između 35 i 40 miliona jena (preko 400.000 maraka).
Međutim, privlačni naslovi o "besplatnim kućama" kriju ozbiljne finansijske zamke koje se često prećutkuju. Agencije za nekretnine upozoravaju da na samu cenu kuće treba dodati još 50 do 100 odsto tog iznosa za hitnu obnovu i renoviranje, kao i troškove održavanja za prvu godinu. Ukoliko kupite kuću za tri miliona jena, realno je očekivati da ćete tokom prve dve godine potrošiti ukupno između šest i devet miliona jena.
Pored toga, kupac je dužan da plati porez na sticanje nekretnine, troškove upisa u zemljišne knjige i godišnji porez na imovinu. Takođe, jednom kada postanete vlasnik, napuštanje kuće više nije zakonska opcija – sve obaveze i porezi moraju se uredno izmirivati.
Stranci mogu da kupe sve, ali postoji jedno veliko "ALI"
Japan nema nikakvih ograničenja za strane kupce. Bilo koji stranac može kupiti i kuću i zemljište sa potpuno istim pravima kao i državljanin Japana, bez ikakvih posebnih dozvola ili vize. Ipak, tu leži glavna prepreka za sve koji maštaju o preseljenju: samim vlasništvom nad nekretninom ne dobijate pravo boravka u zemlji.
Ukoliko želite da trajno živite u svojoj novoj kući, morate podneti zahtev za dugoročnu vizu i proći kroz iste stroge procedure kao i svi ostali useljenici. Pored toga, od aprila ove godine uvedena je i nova zakonska obaveza: svi strani kupci koji nemaju status rezidenta u Japanu moraju da prijave svaku kupovinu nekretnine japanskom Ministarstvu finansija u roku od 20 dana, čak i ako su kuću kupili isključivo za sopstvene potrebe.
Država uvela subvencije i posebne "banke", ali problem i dalje raste
Za japansku državu ovo odavno nije samo ekonomski problem. Napuštene kuće ubrzano propadaju, postaju bezbednosna opasnost, privlače štetočine i direktno obaraju vrednost čitavih naselja. Kako bi rešile ovaj problem, lokalne opštine su osnovale takozvane "akija banke" (akiya banks) – javne registre praznih kuća preko kojih nude subvencije za obnovu u iznosu od pola miliona do tri miliona jena.
Grad Kjoto je otišao najdalje i uveo poseban porez na prazne nekretnine kako bi naterao vlasnike da ih aktiviraju.
Iako je interesovanje stranaca eksplodiralo, a broj pretraga japanskih nekretnina na engleskom jeziku ove godine porastao čak šest puta u odnosu na prošlu, stručnjaci upozoravaju da se suštinski uzrok problema ne rešava. Sve dok kuće u Japanu sa godinama gube vrednost, nove napuštene nekretnine stvaraće se znatno brže nego što tržište može da ih apsorbuje.
