Za smenu upravnika preporučljivo je odmah predložiti zamenu kako bi izbegli prinudno postavljanje upravnika
Izbor novog upravnika treba sprovesti pažljivo, proveravajući njegove kvalifikacije i konsultujući pravne stručnjake
Smena upravnika zgrade nije samo pitanje nezadovoljstva lošom higijenom ili kvarnim liftom – već ozbiljno pitanje. Koliko loš upravnik može da smeta stanarima svedoči i snimak koji je zapalio mreže u Srbiji, a na kome su se komšije okupile ispred ulaza u zgradu da proslave otkaz koji su dali upravniku. Pitanje upravnika zgrade je jedno od ključnih za normalno funkcionisanje zgrade, a evo šta sve morate da znate da biste mogli da date otkaz lošem!
Zašto dolazi do smene upravnika
Smena upravnika zgrade nije retkost u praksi i najčešće je rezultat nezadovoljstva stanara njegovim radom. Kada se naruši poverenje – bilo zbog lošeg održavanja zajedničkih prostora, nedostatka komunikacije ili sumnje u nenamensko trošenje zajedničkog novca – stanari imaju zakonsko pravo da pokrenu proceduru njegove smene i zamene.
- Najčešći razlozi zbog kojih vlasnici stanova i lokala iniciraju smenu upravnika jeste nezadovoljstvo njihovim radom – loša higijena, neodržavanje liftova i zajedničkih prostorija zgrade, loša komunikacija sa stanarima, a vrlo često i neadekvatno i nenamensko trošenje zajedničkih sredstava što može dovesti i do krivičnog i građanskog procesuiranja samog upravnika. Generalno, dužnosti upravnika strogo su pobrojane u odredbi član 50 zakona o stanovanju i održavanju zgrada i nepoštovanje ove zakonske odredbe može dovesti do iniciranje njegove smene - objasnio je advokat Marinković za "Blic".
Zbog čega može doći do smene upravnika:
- nezadovoljstvo njihovim angažovanjem
- loša higijena
- neodržavanje liftova
- neodržavanje zajedničkih prostorija zgrade
- loša komunikacija sa stanarima
- neadekvatno i nenamensko trošenje zajedničkih sredstava
On je objasnio i kome bi prvo stanari trebalo da se obrate.
- Stanari se u cilju zaštite svojih prava mogu obratiti pre svega lokalnoj građevinskoj i komunalnoj inspekciji, koje su nadležne da kontrolišu njihov rad, a mogu se sa pritužbama obratiti i Privrednoj komori Srbije koja je nadležna za davanje licence profesionalnim upravnicima i red čijim organima upravnici u postupku pred sudom časti mogu odgovarati za teže ili lakše povrede obaveza, pa čak izgubiti i licencu - rekao je on za "Blic".
Kako do smene upravnika
Andrija Marković, advokat, objasnio je za "Blic" šta sve morate da uradite i kakva je procedura kako biste mogli da smenite upravnika.
- Pitanje smene upravnika zgrade je veoma često u praksi. U principu svaki pojedinac - vlasnik stambenog ili poslovnog prostora zgrade može da inicira smenu upravnika zgrade s tim što do njegove smene može doći isključivo u situacijama kada tako odluči dve trećine vlasnika stambenih i poslovnih prostora zgrade - kaže Marković za "Blic".
On je objasnio da nije dovoljno samo predložiti smenu upravnika, već i dobiti podršku ostalih stanara.
- Odluka se donosi u principu na skupštini stanara, s tim što glasanje lica koja ne mogu da budu prisutna može da bude i pisanim putem ili čak preko punomoćja. Za razliku od redovnih pitanja vezanim za funkcionisanje stambene zajednice gde se odlučuje prostom većinom, za ovo pitanje, kao i za pitanja raspolaganja zajedničkim delovima zgrade, potrebna je dvotrećinska većina - priča Marković i dodaje:
- To govori u prilog tome da se radi o značajnim pitanjima za stambenu zajednicu, a ovo upravo iz razloga jer upravnik treba da bude most između građana i drugih državnih i finansijskih institucija i treba da pomogne normalnom funkcionisanju i životu stanara. Otuda je nužno da upravnik poznaje zakon, da je savestan i poslovan, a isto tako je poželjno i da stanari znaju svoja prava.
Kako izgleda procedura
Prema rečima advokata sama procedura nije previše komplikovana.
- Sama procedura nije posebno komplikovana i tu nema previse formalnosti u smislu nekih strogo zakonom propisanih obrazaca ili zapisnika. Procedura je gotovo identična u situacijama kada se smenjuje upravnik koji je iz redova stanara i onog koji dolazi iz redova profesionalnih upravnika. Razlike su minimalne, pa tako na primer, ukoliko se radi o firmi koja vodi profesionalno upravljanje može se zahtevati da zgradu vodi neko drugo lice iz firme - kaže Marinković.
Ipak, on savetuje da bi zahtev za smenu upravnika trebalo da prati i predlog novog upravnika.
- U svakom slučaju savet je da smenu upravnika prati i neka nova ponuda o kojoj bi se istom prilikom odlučilo u smislu postavljanja novog upravnika, jer ukoliko u određenom periodu a to je 30 dana od isteka mandata ili smene ili njegove ostavke zgrada ne bi imala upravnika, lokalne vlasti stambenoj zajednici morale bi postaviti tzv. prinudnog upravnika - napomenuo je on.
Kako izabrati novog upravnika
Izbor novog upravnika zgrade zahteva pažljiv pristup, jer od njegove odgovornosti i profesionalnosti zavisi svakodnevni kvalitet života stanara. Zato je važno unapred proveriti kredibilitet kandidata, prikupiti preporuke i, po potrebi, konsultovati pravne stručnjake kako bi sam proces imenovanja bio u potpunosti usklađen sa zakonom i zaštitio interese svih vlasnika.
- Svakako je poželjno proveriti kredibilitet i raspitati se o potencijalnom novom upravniku pre njegovog angažovanja, a opreza radi poželjno je i angažovanje stručne pravne pomoći kako kod imenovanja, tako i kod smene upravnika stambene zajednice - priča Marinković za "Blic".
On je objasnio i šta se dešava ako vlasnici, odnosno stanari ne ispoštuju norme zakona.
- U slučaju da vlasnici ne ispoštuju zakonske norme, odnosno da smena ili izbor novog upravnika ne bude sprovedena u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, svaki nezadovoljni vlasnik ili sam upravnik imao bi pravo da pobija takvu odluku pred nadležnim sudom, a upravnik da naplati svoje usluge i štetu koju bi mu takva odluka proizvela - zaključio je advokat za "Blic".
