Ako raskidna klauzula nije uneta, prodavac zakonski može zadržati kaparu jer je mogao da pretrpi štetu
Od ključnog značaja je formulacija predugovora, posebno uključivanje raskidne klauzule koja štiti kupca u slučaju odbijenog kredita
Kupovina stana na kredit za većinu građana Srbije predstavlja najveću životnu investiciju, ali i ogroman stres. Pored prikupljanja dokumentacije i potrage za nekretninom, jedan od najvećih strahova kupaca jeste – šta ako banka na kraju odbije da odobri stambeni kredit?
U tom scenariju postavlja se ključno pitanje: šta se dešava sa kaparom koju je kupac već dao prodavcu i da li zakonski ima pravo na njen povraćaj?
Šta kaže Zakon o obligacionim odnosima?
Prema Zakonu o obligacionim odnosima (ZOO), kapara se definiše kao odustaničica i znak da je ugovor zaključen. Pravilo je sledeće:
- Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu (kupac), druga strana (prodavac) ima pravo da zadrži primljenu kaparu.
- Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu (prodavac), ona je dužna da vrati udvojenu kaparu (dvostruki iznos).
Međutim, kada banka odbije kredit, postavlja se pitanje krivice. Da li je kupac kriv što nije dobio novac? Pravnici objašnjavaju da se odbijanje banke može smatrati višom silom ili okolnošću za koju kupac nije direktno odgovoran, ali u praksi to ne znači automatski povraćaj novca, osim ako to nije unapred definisano.
Ključ je u predugovoru
Kako navode agenti za nekretnine i pravni stručnjaci, sve zavisi od toga kako je formulisan predugovor o kupoprodaji koji se overava kod javnog beležnika (notara).
Da kupac ne bi ostao bez kapare (koja najčešće iznosi 10 odsto od vrednosti stana, odnosno nekoliko hiljada ili desetina hiljada evra), u predugovor je neophodno uneti takozvanu raskidnu klauzulu.
Ta rečenica bi trebalo da glasi otprilike ovako:
"Ukoliko poslovna banka kupcu ne odobri stambeni kredit iz razloga koji nisu zavisili od volje kupca, predugovor se raskida bez krivice ugovornih strana, a prodavac se obavezuje da kupcu vrati primljeni iznos kapare u celosti, bez ikakvih odbitaka."
Šta ako ove klauzule nema?
Ako u predugovoru nije izričito navedeno da se kapara vraća u slučaju odbijanja kredita, prodavac zakonski ima pravo da zadrži novac. On može da tvrdi da je pretrpeo štetu jer je nekretninu povukao sa tržišta i izgubio druge potencijalne kupce dok je čekao odluku banke.
U takvim situacijama kupac je prepušten dobroj volji prodavca. Ponekad se postigne kompromis pa prodavac vrati deo novca ili produži rok za isplatu kako bi kupac pokušao da nađe kredit kod druge banke, ali rizik od potpunog gubitka kapare je ogroman.
Savet za kupce
Pre nego što potpišete predugovor i predate kaparu, obavezno uradite sledeće:
- Prethodna provera kreditne sposobnosti: Tražite od banke zvaničnu potvrdu o preodobrenju kredita pre nego što uđete u proces kupovine.
- Angažujte advokata: Nemojte koristiti tipske predugovore. Neka pravnik unese zaštitne odredbe koje se tiču odobrenja kredita.
- Definišite realne rokove: Ostavite dovoljno vremena (najčešće 60 do 90 dana) za obradu kredita u banci, kako rok iz predugovora ne bi istekao pre nego što banka donese konačnu odluku.
